中原按揭王美鳳﹕加P後供款佔收入比率仍屬健康　籲放寬壓測條件

美國聯儲局於本港今天淩晨公布2022年第6次議息結果，宣布上調聯邦基金利率0.75厘至3至3.25厘。中原按揭董事總經理王美鳳表示，大型銀行剛公布上調最優惠利率（P）0.125厘，滙豐銀行之P由5厘升至5.125厘，啟動港P四年來之加息周期。料其他銀行將陸續跟隨加P，市場按息將上調0.125厘至介乎2.625至2.725厘為主，以30年期計，供樓人士之每月供款增加1.7%。

她指出美國今年累計加息已達3厘，是次銀行開展加息加P幅度僅0.125厘較市場預期溫和，形成加息利淡轉為利好因素，可為樓市帶來正面訊息。

王美鳳表示，銀行上調最優惠利率P幅度相當溫和，由於幅度為0.125厘，較市場預期之0.25厘少，未來會否需要追加P較取決於未來拆息升幅。當年內拆息進一步跟隨美息上揚，不排除如2004至2006年加息周期之追加P情況再次出現。（當年2005年5月初美國加息0.25厘，當時港P在3月加息後未有再即時跟隨，但1個月拆息在5月初之1.8厘逐步升至5月23日達3厘水平，銀行追加P達0.5厘。)

加幅溫和可帶來正面訊息

由於美國於今年餘下議息期仍較大機會繼續加息，聯儲局利率點陣圖顯示今年底美國聯邦基金利率升穿4厘，較年中預則之3.4厘為高，是次美國為着應對高通脹問題而提速加息，年內港美息差將再拉闊促使銀行結餘進一步下降及拆息將進一步上升，促使年內港P較大機會將再上調，預料今年港P加幅不多於0.5厘。年底按息將處於約3厘低水平；過往30年平均按息約4厘，寬鬆貨幣政策（QE）年代前即2008年前之十年平均按息為5厘，按息仍低於長期平均水平。

王美鳳表示，銀行近月先後上調新造H按封頂息率及P按息後，加P前新造按息介乎2.5至2.6厘為主（部份則為2.75厘），料銀行陸續跟隨加P 0.125厘後，市場按息調整至主要為2.625至2.725厘。

銀行上調最優惠利率 0.125厘後，以30年還款期計，每月供款將增加1.7%，供款負擔影響輕微。以平均按揭額約500萬元為例、30年期計，按息由2.5厘加至2.625厘計，每月供款增加327元至20,083元（加幅1.7%）。每100萬按揭額、30年期計，每月供款增加66元（加幅1.7%）。

每月供款將增加1.7%

王美鳳指出，根據金管局3月發出之《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，供樓人士之供款佔入息比率（DSR）處於36%之低水平（3月時市場按息約1.57厘），以現時加P後市場按息升至2.625厘計，供款佔入息比率升至41.1厘，仍屬健康低水平，反映置業入巿的供款能力高，面對息率上升的防守力亦相當高，加息構成實質影響不大。

王美鳳指出，現時按揭供款壓力測試以市場按息加3厘計算，這是以假定加息3厘為借款人預備防守力，多年來有效降低信貸風險，故此現時供樓人士已有足夠防守力應對加息周期。然而，當香港進入加息周期，按息隨之上升，「壓力測試」原本假設加息幅度應要作出調減才較合理，否則借款人通過「壓力測試」的難度將會增加；以加息0.125厘計，最低入息要求需增加約1.7%才可通過「壓力測試」。若未來進一步加息，通過「壓力測試」的難度便會再增加。再者，市場預期明年美息加幅放緩，是次加息周期或於明年見頂，相信港息不會跟足加幅，故此港P累計加幅與壓測之假定3厘加幅有所差距，應有條件放寬壓測。