加息無有怕? 專家料P按加1厘 「上車」邊緣人已好頭㾗!

撰文:陳嘉碧
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美國宣布加息4分之1厘,自2015年以來已累加8次息,港銀今次終於跟隨,滙豐、中銀、恒生等已率先宣布上調最優惠利率(P)0.125厘,為2006年以來首次加P,其他銀行陸續跟隨,意味着加息周期正式啟動。
不論你是新晉「樓奴」還是已「上車」人士,都要留意加息周期啟動的意義,不僅令供款負擔節節上升,更是令買樓門檻再次提高。
今年想買新盤的人士更要注意,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣提醒,加息持續上升令到供樓負擔增加,有部分新樓「上車客」於交樓時申請按揭,或未能通過壓力測試,最終可能要多付首期,變相隨時要「揞」多十幾廿萬出來!

美聯儲加息8次後,香港銀行業亦終於步入加息周期。﹙資料圖片﹚

早前各大銀行已為加息舖墊,8月已率先上調按息,黃詠欣表示,該次上調按息,最主要影響新造按揭,令到P按和H按的鎖息上限有分別,當時大部分銀行將H按鎖息上限升至2.35厘,同時P按的鎖息上限在上調後僅為2.25厘,兩者有0.1厘的息差,令H按的絕對優勢已然消失,相信會吸引P按申請上升。

至於今次銀行上調P,她直言是人人有份,因直接加P,是令到新造和舊有按揭息率上升,同時影響新舊「供樓客」,加息後大部分銀行H按和P按的實際息率分別升至2.475厘和2.375厘,故今次加息意義重大。

黃詠欣表示,銀行今次直接加P,是令到新造和舊有按揭息率上升,影響新舊供樓客。(受訪者提供)

累加1厘 令供樓客月供款多14%

美國聯儲局預測年內再加息一次,若本港銀行再次跟隨,今年有可能加息兩次,合共或加0.25厘。黃續指,港銀即使今年跟加兩次後,港美仍有一定息差,故料明年香港銀行的加息幅度加大,估計加3次息,每次加息幅度為0.25厘,令「P息」可能累升1厘至3.25厘。

她直言明年上半年第2次加息,P按息已累加0.75厘,屆時市場真正意識面對「息魔」,或對「供樓客」產生更大的心理壓力。

對實際加息影響方面,以購入約425萬元新盤為例,貸款年期為30年,做8成按揭,貸款額約340萬元,每加息0.25厘,每月供款負擔會增加438元。若明年累加息或達1厘,2019年底每月供款會由現時近1.3萬元,大幅增至近1.48萬元,升幅近14%,全期利息支出更增加近65萬元或50%。

以購入約425萬元單位為例,貸款年期為30年,做8成按揭,貸款額約340萬元,每加息0.25厘,每月供款負擔會增加438元。(利嘉閣提供)

加息潮啟動 壓測或令樓奴增加額外負擔

值得留意的是,她指出,一個每月入息3.36萬元的2人家庭申請按揭購買上述單位,現時是可通過壓力測試,一旦息口累加1厘,P按息達3.25厘,利息上升,致總供款額增加,已不能通過壓力測試。

黃解釋,樓花新盤的買家可選用即供付款計劃(Cash Payment Plan)或建築期付款(Stage Payment Plan)計劃,後者即通常在2至3年後發展商交樓才「上會」,但使用建築期計劃付款的買家,或因未來息口環境不同,令到供款總額上升,而未能通過壓力測試。

她建議,受影響的「供樓客」須更多首期,加長按揭年期或新增擔保人,而上述例子則要業主「揞荷包」再多拿約15萬元首期出來,以通過壓力測試申請按揭,相信會對買樓人士額外增加負擔。至於會否出現業主因無法通過壓力測試,交樓時已「撻定」,她就認為不排除這現象,但不大可能,因今次加息幅度溫和,市場早有預期,而供款人亦早做好準備。