【肺炎熊市】豪宅頻流血　天匯複式戶蝕逾億　今年市道料續失色

本港豪宅過往受惠「北水」，不乏買家。然而，近年受多項因素困擾，包括內地收緊資本限制、中國經濟放緩、修訂《逃犯條例》引發的示威活動，以至近月爆發的「新冠肺炎」疫情，令欠缺上車剛性需求支持的豪宅「失色」。

去年二手洋房買賣創新低全年僅344宗，總值101.68億元，較2018年的488宗、155.89億元，分別下跌29.5%及34.8%。分析相信，本港樓價今日續挫，整體豪宅價值料最多跌一成。

去年二手洋房成交宗數 創記錄新低

據中原地產數字，去年二手洋房成交宗數創1996年有記錄以來的24年新低，而金額則創2003年53.91億元後的16年新低。

經濟活動大受影響，洋房去年成交價量齊跌。高力國際香港及南中國研究部主管鄧淑賢早前已經估計，來港投資的買家減少，一旦豪宅業主放售，或需大幅折讓才可促成交易，因此豪宅市場將跑輸大市，料價格重挫一成，表現跑輸普通住宅物業5%的跌幅。

毗鄰「唐宮」　九龍塘約道3號「明賺實蝕」

專家睇淡，不無原因。事實上，自去年開始，豪宅市場已陸續錄得零聲的蝕讓個案，踏入2020年情況更頻。例如2月中九龍塘尚御1座極低層D室，實用面積1,614方呎，屬4房間隔，累減750萬後以2,250萬元成交，呎價約1,3941元。據了解，單位由有「東涌富婆」之稱的唐姓資深投資者持有，原於2010年以2,728.7萬元購入，現帳面虧蝕約479萬元，蝕幅近18%。

毗鄰前政務司長唐英年住所「唐宮」的九龍塘約道3號，原叫價2.5億元，日前減至1.9億元售出，地盤面積約6,113方呎，以地積比0.6倍計，可建樓面3,667方呎計，每方呎樓面地價達51,813元。據了解，原業主2015年以1.8億元購入，雖然帳面獲利約1,000萬元，但扣除釐印及佣金等使費，料實蝕約900萬元，為市場罕見的市區屋地「明賺實蝕」個案。

另外，由內地買家持有的西半山天匯高層複式戶，一月初以2.95億元售予全國政協委員蘇長榮，持貨4年帳面勁蝕逾億元，屬近年罕見二手豪宅勁蝕個案；赤柱富豪海灣C型單號屋，以及馬頭角君柏等，先後錄得蝕讓個案。（見圖一）

布少明：僅零星業主急於套現

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，在肺炎疫情影響下，豪宅交投量減少，本年初成交量按年跌三至四成，由於內地買家減少來港買樓，內地客源更大減八成。雖然有蝕讓個案出現，但他認為並不普遍，因業主普遍不願減價，持貨能力強，只有零星業主因急於套現或看淡後市而減價沽貨。

他續稱，豪宅市場自去年中已減少成交，累積一定購買力，市面上又有不少資金，預期至5、6月疫情好轉時，成交量及價格會平穩向上，加上預期新盤長實（1113）的中半山波老道項目及新地（0016）司徒拔道項目會於下半年推出，料可帶起市場氣氛。

另外，布少明指現時發展商力谷一手貨尾，如柏尉山及傲瀧等亦有成交，發展商採用超長成交期付款計劃已成為主流，方便買家短期內不用「上會」及付大筆現金。

林浩文：部分業主叫價太進取

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文則認為，不少買入豪宅的買家，購入時價錢均高於「市價」約兩、三成，因為出現蝕讓亦不出奇，特別是2000萬、3000萬元左右的單位，亦有部分業主放售時，叫價太進取，令市場多了不少「蝕讓」、「劈價」個案。

他又稱，部分地區的豪宅，如山頂及南區等，「價錢過億嗰啲係藝術品」，業主持貨能力高，所受的影響不大。因此估計，今年整體豪宅價值跌約5至10%。