【財經評論】從「六穩」到「三穩」　中國經濟有多依賴房地產？

北京時間12月23日，中國住房和城鄉建設部召開會議，「總結2019年住房和城鄉建設工作，並部署2020年工作任務」。 分析認為，此次會議是對中共中央經濟工作會議「頂層設計」的具體落實，對於2020年中國房地產市場發展有重要作用。

2018年中共提出「穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期」的「六穩」政策。2020年，「穩」依然是經濟工作的前提。具體到房地產領域，「六穩」被細化為「穩地價、穩房價、穩預期」。

中國住建部此次會議明確，長期堅持方針是房子用來住的、不是用來炒的定位。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從這個表述看，與之前的不同之處是強調「長期」，其含義就在於，房住不炒的定位不受市場周期的影響，無論市場好與壞，後續都會管控，這對於2020年以及未來的樓市都有很強的指導意義。同時，政策也明確發展長效機制和調控機制，體現了樓市在引導成長的發展思路。

不管新聞通稿的表述如何變化，政策意圖仍然是通過調控保證房地產市場，尤其是房價穩定。

2019年，中國樓市經歷了3月至4月的「小陽春」之後，調控政策就不斷收緊。雖然從數據上看，中國商品房銷量與往年同期相比並沒有出現回落，房地產開發投資增速依然維持在10%以上。但存量市場量價走弱趨勢明顯。

中國中泰證券首席經濟學家李迅雷分析，由於中國各地方政府對新房普遍採取限價、限售政策，一定程度上扭曲了市場供求關係。導致新房價格走勢和中籤率沒有參考意義。相當於中國股市中籤率變化，也不能反映股市牛熊。相比而言，二手房市場價格變化，更能體現投資者的真實預期。在存量房市場方面，價格下跌的城市數量要多於上漲的數量，最典型的北京、上海兩大城市。存量房交易佔比超過八成，2019年價格均出現回落。

要降低對房地產非易事

李迅雷認為，過去的20餘年，中國房地產經歷了罕見的大牛市，鋼筋混凝土中積累了巨大的社會財富，如果房價出現大跌，地方政府、企業、金融機構和居民部門的資產都會面臨大幅縮水。

對於非金融企業部門而言，由於盈利增速的大幅下滑，償債壓力顯然會大幅上升。賣樓恐怕是還債的現實選擇。據統計，截至2019年三季度末，A股3,743家上市公司中，有1,826家上市公司持有投資性房地產，佔比超過48%，合計持有市值達1.3萬億元（人民幣‧下同）。

對於銀行而言，房地產在銀行資產中作為相對優質且便利變現的資產，佔比也不少，有估計稱佔比20%以上，如果房價下跌，則不良率將顯著上升。

對於居民部門而言，目前29萬億元的房貸餘額佔住宅總市值的比重並不高，但房貸餘額中大部分為中等收入群體的負債，實際上社會中堅力量負債佔比很高，如果房價持續下跌，那麼他們的還貸履約率恐怕會成問題。

因此，儘管各方都在呼籲中國經濟能減少對房地產的依賴程度，但事實上卻越來越難。再加上中美貿易戰背景下，中國國內推進改革、產業轉移，導致結構性矛盾進一步凸顯。最直接的體現就是就業壓力加大。

中泰證券﹕政府冀提質增效　實現轉型

據中泰證券估算，2019年失業人口超過2,300萬，如果再加上農民工返鄉現象，實際失業數量更高。中泰證券用各省福利彩票銷量估算城市外來務工人員人口遷移，同時發現居民用電量增速發生變化，並認為居民用電量增速下降與電動自行車充電有關。兩項數據印證農民工的主要去向及靈活就業增速的下降。

除就業外，從投資上看，作為拉動中國經濟的「三駕馬車」之一，投資增速主要取決於基建投資、製造業投資和房地產開發投資。其中，2019年1月至11月基建投資增速只有4%，唯有房地產投資增速維持在10%以上。

李迅雷分析，通過增發國債、讓中央政府加槓桿來替代地方政府舉債，一方面可以降低政府部門利息成本，減輕地方政府負擔，另一方面，地方政府壓力減輕後，可以有效拉動民間投資。

但從目前看，政府高層更希望在提質增效的前提下，實現經濟轉型。故供給側結構性改革當然是主線，但見效需更長時間；因此，2020年要實現6%左右的增長，一定更取決於房地產的穩定增長了。