等多一兩年先買樓！　樓評人脫苦海拆解原因　嚴選香港「興旺地」

富人不一定愛炫富，亦可穿得平凡又不顯眼。今次的受訪者Peter Ng，皮膚黝黑、穿著普通藍色橫間恤衫，還挺著一個大肚腩，但原來是人氣網上樓評人「脫苦海」，一講到樓，總是雙眼發光，滔滔不絕。

早已上岸、脫離「苦海」的 Peter ，興趣是睇樓，研究各區樓盤升值潛力。他自2003年開始寫網誌、講樓市投資，至今出了12本書，筆耕甚勤。近日，本地社會動盪，不少人深信樓價會調整、甚至暴跌，惟這名樓市專家直指「無可能」，唯一教無殼蝸牛安慰的是，一、兩年後將現入市時機，但要分清潛力區與潛水區！

「香港樓市唔會好似97年暴跌」

示威活動於今年6月初發生，至今活動未平息且愈演愈烈，影響多區商業及交通。雖然情況前所未有，但無論是新盤或二手樓，樓價絲毫不為所動。

「點解依家唔會好似97年樓價跌七成？」脫苦海解釋，過往香港是工業城市，97年亞洲金融風暴以致國際經濟需求下跌及金融市場波動，本地工廠倒閉或遷移。當年失業率由1997年的2.1%，急升至1999年的6.4%，那些年貿易及貨櫃碼頭都撤出香港。

時至今日，香港已經轉型成為後工業城市，許多人從事服務性行業。即使近日社會混亂，零售、旅遊、酒店業面臨前所未有的危機，但最新失業率數據僅由2.9%微升至3.1%，反映出失業人士要找工作並不困難。脫苦海續稱道，香港人教育水平普遍較高，會有一定優勢。「香港樓市反映經濟及租金情況，經濟未有大跌，樓價亦難有調整空間。」

「未來一、兩年唔好買樓」

供應層面方面，97年有大量土地政策，例如八萬五建屋計劃、政府大量興建公屋及居屋。但回望過去，政府曾有接近10年的時間未有大規模推出公營房屋，亦沒有大型土地供應，如新盤愛海頌是市區重建項目，要收樓拆卸後才有新物業供應。脫苦海認為，這些因素都支持着本港樓價，中長線不可能回調，但建議投資者要待一、兩年才入市。

脫苦海解釋，社會混亂終會影響經濟，現時尚未完全反映，有意置業者宜多等最少一年，「好似買股票，唔升唔跌都唔好買，買樓都係，冇升勢都唔好買住！」他建議，要等經濟活動回升才買樓，「冇理由經濟活動收縮時買樓，起碼等多一兩年，雖然時間長但值得。市況偏弱一段時間，先會有好嘢跌出黎！」

富貴之地：半山、赤柱、薄扶林

所謂「好嘢」，脫苦海以三大準則，決定物業是否有升值潛力或有否高抗跌能力。

例如半山、赤柱、薄扶林等「富貴之地」。這些地段給人富貴的感覺，眾所周知居住在內的人非富則貴，因此這些地段會較為值錢，波動市下難以大跌。如知名台灣女星舒淇，去年斥資1.27億元購入西半山般咸道複式單位；賭王三太兒子何猷啟亦於17年以6,880萬元買入西半山蔚然高層四房單位。

興旺之地：奧運站、銅鑼灣、鰂魚涌

這些地方附近有許多經濟活動，故有龐大就業人口支持租金，一般買樓後容易出租。當租金企硬，樓價亦難以大跌。以銅鑼灣為例，有不少大型商場、甲級商廈。鰂魚涌則是港島的商業副中心，附近有商業區太古坊、太古城中心以及不同的大型屋苑，也有東區海底隧道及地鐵將軍澳線過海段等交通要道。

方便之地：沙田市中心、荃灣西

即使一些地方沒有經濟活動，以及欠缺工廠及寫字樓物業，但交通方便、區內設施完善，都會具有很高的抗跌能力。以沙田市中心為例，不但有火車站、小巴巴士總站來往港九新界。另毗鄰大型商場、酒店、商廈，完善配套支持樓價。至於荃灣西，未來將有更多項目樓盤陸續落成，加上西鐵柯士甸站鄰近高鐵，令其重要性更高，未來發展重心將會有荃灣東邊轉移至西邊。

脫苦海表示，基建是提升物業潛力的重要因素。「我估計，最大升值潛力是黃竹坑，現時由黃竹坑至金鐘只不過是10分鐘，當沙中線通車，經金鐘前往紅磡、新界將會更快速。」中線投資又可考慮銅鑼灣，因北港島線預計2030年通車，到時候可以由銅鑼灣站，經添馬站直到香港站，但就需要投資更多時間。長線投資方面，假若明日大嶼計劃落實，堅尼地城會變成香港島前往大灣區的捷徑。

「倚賴中港購物區域，不了」

另一邊廂，經過今次社會運動，他深信倚賴中港購物行業的區域，樓價短期內難以上升。就如新界的上水、粉嶺及屯門，這些地區大多做藥房生意，自由行人數減少，生意必然受影響。沒有興旺的經濟活動，社區變得冷清，樓價亦難以上升。

不過脫苦海又指，如果這些地區高度調整，都可考慮買入。「就好似買股票，港鐵跌到40元咁平當然要入市。雖然現時社會動盪，但終有完結的一日，將來大跌的物業必會回升。」他又提到，香港島一些地區如小西灣、柴灣、筲箕灣較為老化，沒有強勢經濟活動，交通地點亦不算方便，未來升值前景不大。