【01周報．2017樓市狂潮】說變不變——土地房屋政策沒有變奏曲
當樓價高企帶來的「寢食難安」，另一邊卻斬獲千億地價的財政收益，財政司司長陳茂波到底該哭還是該笑？
2017年的香港，樓市狂潮再現，無論特首林鄭月娥有多體會港人住屋辛酸，無論運輸及房屋局局長陳帆落淚多少次，那聲稱破格求變的土地房策思維，仍未見有正視資源分配的結構缺陷，無法為香港人，特別是基層的一群，重奪未來的宜居發展權。
「的確令人傷心……希望大家頂住，要撐住。」——回顧2017年土地房屋概況，第一時間聯想起陳帆去年7月上任之初，落區探訪劏房戶時感觸落淚的新聞畫面；去年底陳茂波接力再出「溫情牌」，在網誌指樓價租金高企窒礙各行業發展，令他「寢食難安」，冀社會不要以「零和遊戲」的執着心態，去計較每項增加土地供應的建議。不過，司局長的「真情流露」招致不少批評，因為土地房屋問題存在已久，兩人亦非剛剛為特區政府效力，但對有關認知卻像發現「新大陸」。
靠父幹上車成新常態
無論他們有多難過不安，也無法為解決住屋問題帶來寸進。根據差餉物業估價署2017年11月份的統計，私人住宅樓價指數已經連升20個月至347點，創下有記錄以來最長升浪，且連續13個月打破歷史新高，當中去年首11個月累升13%。儘管售價貴絕全球，但住宅樓宇買賣交投仍甚活躍，根據土地註冊處統計，去年首11月已有56,254宗住宅樓宇買賣交易（合約價值為5,043.93億元），當中有17,352宗屬一手買賣（合約價值為2,197.29億元），兩者均已超越2016年度統計，2017全年數字勢創近年新高。
樓價貴得驚人，連中產也望樓興嘆，不少人唯有轉戰資助房屋市場，以去年11月截收申請的新居屋將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺為例，房協合共收到9.4萬份申請表，超額認購達151倍。政府統計處顯示，由2017年1月至10月，本港自置居所住戶（即擁有所住屋宇單位業權的住戶）比率，由49.3%略升至49.4%，合計約126萬戶。
值得一提的是，「上車靠父幹」已漸成新常態。友邦退休金管理及信託有限公司（AIA MPF）於去年8月，與香港教育大學合作舉辦「理想退休生活調查」，結果發現有68%受訪父母認為現今香港難免要助子女置業，另有53%父母願意加按自住物業，為子女置業。AIA MPF行政總裁馮裕祺提醒，父母「瞓身」為子女一圓置業夢的做法可以理解，但加按物業卻可能導致他們生活百上加斤，一旦貸款利率上揚及樓市逆轉，兩代家庭恐會陷入債務危機。
私營及資助房屋一樓難求，公營出租房屋也輪候無期。根據房屋委員會統計，一般家庭的平均輪候公屋時間，雖由2016年底的4.7年，稍微回落至去年9月的4.6年，但整體申請宗數已經衝破28萬大關；而於去年8月中截止申請的包括凶宅在內的「特快公屋編配計劃」，也收到8.05萬份申請，超額申請72倍，供不應求情況可謂已到居不擇樓地步。至於蝸居於劏房、天台屋及板間房等不適切居所的住戶，根據去年底公布的《長遠房屋策略2017》報告顯示，人數也較2016年的10.55萬戶大幅增加9%至11.51萬戶。
十年建屋目標 不增反減
諷刺的是，市民住屋問題迫在眉睫，揚言會展現土地房策新思維的林鄭月娥政府，一方面以「土地供應不足」為由，決定不增加未來10年的建屋目標，另一方面卻大手推售土地予私人發展商，並從中獲取豐厚收入。根據地政總署列載的賣地記錄，截至去年12月中，政府2017年合共售出16幅土地，當中有七幅百億「地王」，整體已錄得接近1,300億元的賣地收入，遠超2016年的840億元。
然而，《長遠房屋策略2017》顯示，未來10年總房屋供應目標維持在46萬伙，較2014年制定的長策目標48萬伙少，而公私營房屋供應比例維持6：4，當中公營房屋佔28萬伙，包括20萬伙公屋及8萬伙資助房屋。不過，陳帆已表明，就政府目前所覓得土地，未來10年只夠興建23.7萬伙公營房屋，距離長策所訂的28萬伙尚欠4.3萬伙，當中「係有一個落差」。
就當長策目標是「遠水不能救近火」，但林鄭月娥新政府的「近水」，也只是杯水車薪。從去年競選特首時就承諾，會以破格創新思維解決土地房屋問題的她，上任後接連出招，先循「過渡性房屋」入手，既與香港社會服務聯會合推500個單位的「社會房屋共享計劃」，又表示會研究在港建立「貨櫃組合屋」的可行性；隨後部署1,000個單位的「港人首次置業先導計劃（首置上車盤）」，並表明將以「綠置居」為未來公屋供應主軸，又豪言估算只要維持80萬個公屋單位就可滿足基層住屋需求。
土地資源分配須以民為先
不過，有關措施均備受質疑，社會普遍認為其過渡性房策只是舊酒新瓶，而且單位數量有限，預料難解基層市民燃眉之急；而其以置業為主導的房屋政策，更是漠視基層住屋需要，並錯誤地以「損不足補不足」的方式，撥出公屋單位去滿足有能力人士的置業需求，有意無意地區分了「有居者」與「無居者」，令普羅大眾蒙受不必要的社會歧視；至於她已致歉的「80萬公屋封頂論」，更被批評是未有足夠科學理據佐證的無稽之談。
林鄭月娥的房策招數縱多，但着實未見新猷，歸根究柢，或許是她既未能切實體會香港市民的真正需求，也未有深刻認識房屋問題背後潛藏的土地資源分配結構缺陷，更未有準備好要展現敢於把資源分配天平向普羅大眾傾斜的創新、決心和勇氣。
林太若有心扭轉困局，其一，她必須先深刻認識其以置業主導房屋政策的錯誤，並重新以出租公營房屋主導房策；其二，她要主動羅致更多土地，並從庫房撥出更多資金，以興建大量公屋。儘管歷屆政府經常把「香港土地供應不足」掛在嘴邊，但《香港01》多次強調，這正正是捆綁香港發展的偽命題，因為香港缺乏的並不是土地，而是敢於將土地資源向市民傾斜的政治家。
有人會問，林鄭月娥不是早已成立「土地供應專責小組」，研究十多項土地供應建議，準備舉行一場有更多公眾參與的「社會大辯論」嗎？當中包括700公頃的私人俱樂部用地、1,000公頃的私人發展商農地儲備、1,200公頃的「鄉村式發展」用地、貨櫃碼頭上蓋發展，以及維港以外填海等多個選項，這還不夠破格求變嗎？
無可否認，「土地供應專責小組」的確曾經令人眼前一亮，但經過數月的發展，從當局輿論可見，政府似乎無意扭轉傾斜的天平、即以《香港01》多次提倡的引用《收回土地條例》方式，取回地產商閒置農地，反而是傾向以「中間落墨」的折衷做法，與地產商以「公私營合作」模式混合發展，欲達致他們所樂見的雙贏局面。有不願具名的「土地供應專責小組」成員透露，當局「不做不錯、多做多錯」的官僚作風，令他感到「好無癮」：「講親咩啲官都話呢個好難做，嗰個做唔到，唔想打官司，又唔想得罪地產商，就算我哋有再多idea，其實都於事無補。」
如果林鄭月娥醒悟，所謂「安居」是要為市民提供適切居所，而「安居」並不等於「置業」也不等於「致富」，則政府不應再製造「置業神話」；如果林鄭月娥意識到，香港今天的貧富懸殊，是源於資源結構扭曲引致的不公結果，而這種扭曲是源於香港官員及公務員一直無法擺脫既得利益者的羈絆；如果林鄭月娥知道，要根本解決「土地不足」及「房屋供應」兩大問題，就不能重蹈歷任行政長官過於側重商界的覆轍，任由發展商予取予攜；如果這些如果成真，即將舉行的「土地大辯論」，才有可能成為香港人重奪香港發展權的「土地大變論」。
上文刊載於第93期《香港01》周報（2018年1月2日），原題為《樓指全年破頂 賣地收1300億 說變不變的土地房策沒有變奏曲》。
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