【林鄭新房策.拆局】居屋新訂價機制先甜後苦 上車容易換車難

撰文:黃偉超
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特首林鄭月娥周五(6月29日)公布多項房屋政策調整措施,其中最受關注的是取消沿用36年的居屋訂價機制,改用以受助家庭負擔能力計算售價的新機制,合資格準買家可選購單位價格,變相由市值七折降至五二折或更平,最直接效果肯定是遏止居屋「癲價」蔓延,同時亦減輕居屋準買家的「上車」壓力。
不過,所謂「針無兩頭利」,居屋大減價背後,政府及房委會亦不會讓居屋業主「賺到盡」。現時不論任何資助出售房屋,包括居屋、租置公屋、夾屋、住宅發售計劃、綠置居等,若要在私人市場自由買賣,都必須向政府支付補地價款項,因他們所購單位業權,只佔整體一部分,其餘要透過補地價支付,向政府購回所屬部分業權。故未來購入廉價居屋的幸運兒,日後若想在私人市場轉售單位,所繳付的補地價支出,亦會相應大幅增加,套現所得近半要用作補地價,想用餘款換樓難度大增。

居屋改變訂價機制,對有意「樓換樓」準買家來說,可謂「先甜後苦」。(歐嘉樂攝)

一般來說,補地價計算方法如下:

補價=補價時市值×{(購入時十足市值-原來樓價)÷購入時十足市值}

補價時市值 = $2,100,000

購入時的十足市值 = $2,000,000

原來樓價 = $1,400,000

補價 =
$2,000,000 X ($2,000,000 -$1,400,000)/$2,100,000 

= $2,100,000 x 30%

= $630,000

市民要爭取安居樂業,申購居屋是其中一項選擇。(資料圖片)

新機制令首期款額減   惟先甜後苦

政府今次改用受助者收入中位數訂定居屋售價水平,令單位售價大減,首期款項立即「平了一大截」,以今期居屋長沙灣凱樂苑「樓王」以630萬元出售計算,白表準買家要支付樓價一成作為首期,即需要儲63萬元。

但新機制有機會令這個本來賣630萬元的單位,售價降至450萬元或以下,白表準買家支付的首期便只須45萬元或更少,減幅接近三成,大大減輕儲首期的壓力,

不過,居屋新訂價機制收取補地價安排,卻繼續以市值計算,單位市值價格仍然與樓價掛勾,如過去補地價是支付其餘三成折扣率款項,以120萬元為例,新機制下便可能變成200萬元或以上。

縱使現在香港按揭保險公司己推出補價易貸款保險計劃(補價易),協助50歲或以上的資助出售房屋業主向房委會、房協或政府支付補地價金額,但始終需要一大筆資金才可繳付有關款項,若這類業主欲賣樓再在私人市場置業,單是補地價已佔去賣樓收入一大部分,餘下款項可能連選購私人樓宇的首期也不足以支付,這項「先甜後苦」訂價機制,對不考慮補地價轉租及轉售單位的準買家,會是最有利的安排。

然而,若希望以購買資助出售房屋作為未來「換大屋」的準買家,日後要攀登置業階梯更上層樓、改善居住環境部署,都會有相當大的影響。