【觀察】「馬規蔡隨」 誰是台灣政客真正的老闆？
攸關台灣房地產交易信息治理的「實價登錄2.0」在7月1日上路，但此「新政策」對大多數想更清楚掌握房市信息的台灣民眾而言，恐怕將是無感的。原因很簡單，因為它本來應有的關鍵改革內涵，在房地產商的遊說與壓力下，被全面執政的民進黨政府在2019年修法時給自動下架，讓旨在促進房地產交易信息透明的政策，徒有「2.0」的虛名，實際上各種扭曲信息透明的問題和漏洞，仍是沒能獲得修補，宛如「國王的新衣」。
所謂「實價登錄」是房地產實際交易信息的申報登錄和公開化機制，用意是讓消費者能了解歷來交易的信息，掌握房市行情，避免賣家借信息不對稱而哄抬價格，對整體房地產市場的有效運作也極為重要。過去台灣長期制度缺位，因此房屋交易存在嚴重信息不對稱的問題。台灣直到2011年「實價登錄」相關立法的通過，才使原本只能靠口耳相傳、街坊打聽的房屋交易信息有了規範和公開渠道。
台灣政府開設的房地產交易信息網站自2012年8月開始營運迄今，這八年來該網站已累積破1.8億人次瀏覽，是流量最高的政府網站，足見人們對房市交易信息的需求。畢竟對一般人而言，房地產是其一生最貴的消費，誰都希望能獲得充分的信息，做出人生重大抉擇，不願成為冤大頭。
然而，此「1.0」版本的實價登錄機制，由於在規劃、立法過程中，受制於利益團體的壓力，開了許多後門，在這些那些漏洞下，整體房市的交易信息仍是無法被攤在陽光下。其中的一大缺失就是，民進黨籍高雄市長補選候選人陳其邁在2011年就提出過的批評，即「僅以小區段範圍公吿的交易信息，非而逐筆公吿」，民眾可參考的信息有限。時任民進黨發言人的他直言，馬英九政府的「實價登錄公開透明制度」根本是假的。
此實價登錄機制的另一重大缺失則是，它為房地產商開了個大後門，寬待主導房市行情甚深，哄抬空間多的期房（台稱「預售屋」）交易信息管制。時任執政黨的國民黨立委吳育昇在2015年回顧起2011年底實價登錄的修法歷程時，就向媒體坦言，房地產商的遊說壓力是當時實價登錄立法，未有效規範期房成交信息的關鍵原因。
正因為馬政府時期通過的「1.0」實價登錄機制，並不足以讓人掌握、貼近真實的房價，「房屋市場信息透明」也成為了蔡英文2016年競選時在居住問題的政見。在蔡英文執政第三年時，其內政團隊雖然針對過去實價登錄機制的關鍵缺失，提出了「實價登錄2.0」的改革方案，包括要接軌國際慣例，以門牌、地號完整揭露交易信息、期房交易價格即時登錄、優化政府對不實交易價格的查核權與罰則等。
不過，這看似「針對問題回答」的改革方案，在2018年5月送進民進黨掌握絕對優勢席次的台灣立法院後，卻遲遲未排入審查，就此被「冷凍」了起來。直到2019年7月，最後被排入審查，並獲三讀通過的反而是民進黨籍立委張宏陸等18名立委所提出，不觸及房價揭露，遭譏為靠攏房地產商的「實價登錄0.5」修法版本，而真正符改革初衷，由台灣內政部研擬，貨真價實的「實價登錄2.0」版本，卻連併案審查的機會都沒有。
面對如此偏袒房地產商利益的修法結果，民進黨政治人物的說法是，以門牌揭露房價涉及個人隱私權疑慮、社會缺乏改革共識，需要聽取多方意見等，與2011年執政的國民黨政治人物，對於未能推動相關改革的辯解如出一徹。
另外，在身為學者期間，曾積極參與「居住正義」相關社會運動倡議，執筆蔡英文競選政見白皮書時，力主要改革房市信息不透明的台灣內政部次長花敬群，更矢口否認民進黨政府的改革有所謂「髮夾彎」（台灣慣用語，即轉軚），也不是「房地產商觀點」，而是希望用「善待社會」的方式，「讓有共識且無副作用」的內容先處理。
這些民進黨政府口中未能兑現「實價登錄2.0」的理由是否有理，答案顯然是否定的。借地址得知一間房子的歷史交易紀錄，是國際常見的慣例，也是台灣認知為「進步」且高度重視個人隱私的美、英兩國行之有年的做法，鄰近的香港亦是如此。
至於期房交易信息若不能被即時揭露，避免買賣信息不對稱，任誰都心知肚明，誰得利、誰受害。此外，針對房地產商自售屋不必納入實價登錄一事，尚未成為「花次長」的「花教授」就曾深表不解，表示此不合理的漏洞，從各種角度思索，唯一合理的理由就是「特權與勾結」。
就在民進黨政府用似是而非的理由在為自身無法兑現「實價登錄2.0」辯解時，台灣民間已有房仲業者看準民眾對房市透明需求的商機，訴求「政府不做，由他們來做！」進而推出「實價登錄3.0」，以門牌揭露房價、先誠實後成交，作為其市場利基。由此再次證明，有些事情不是不可為，只是政府不作為。
台灣房地產信息的治理機制，長年就飽受輿論批評，儘管歷經政黨輪替、藍天變綠地，但「實價登錄」問題，卻沒有因為改名為「2.0」而有關鍵性的差別，房市信息的透明程度，依舊高度受到特定利益團體的制約。
蔡英文日前在連任就職大典上的談話曾表示，過去四年，民進黨政府已把「居住正義」等民生問題的漏洞，給一個一個補了起來。不曉得蔡英文口中修補好的漏洞，是否包括此高度妥協於房地產商利益的「實價登錄2.0」政策？