【供樓注意】港銀加H按鎖息上限「熱身」 專家料9月息魔真降臨

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港銀終於宣布加按息,息魔漸行漸近!花旗銀行率先掀起加息戰,滙豐銀行﹑渣打(香港)、中銀香港(2388)﹑恒生﹙0011﹚及東亞銀行(0023)等紛紛「接力」上調按息,包括加H按鎖息上限及P按按息。

息魔殺到,最大影響的莫過於供樓客,分析指,由於現時Hibor﹙香港銀行同業拆息﹚仍處高位,H按已屆封頂位,是次各大銀行調升H按的鎖息上限和P按按息,以致兩者實際息率只有10點子的息差,H按優勢不再,料P按世代或重臨。

至於息口上升對樓市的影響,有專家就指,本港按揭利率累加1.5至2厘或以上,供樓客方會感到「入肉」。

本港各大銀行紛紛上調按息,令新造按揭客戶的供款上升。(資料圖片)

面對息口上升,供樓客就「有排愁」,皆因每月利息支出有所上升,隨時「小數怕長計」。今次各大銀行分別調整H按和P按鎖息上限,普遍上調幅度介乎0.1至0.2厘,隨時令供樓客不見10萬元!

以增加0.1厘,即H按實際息率升至2.25厘計,假如500萬元的物業為例,借6成按揭,貸款300萬元,每月供款將較未加息前加152元,全期利息則增5.4萬元。若增加0.2厘至實際息率2.35%,每月供款將增加306元,全期利息更增加11萬元。

料H按和P按封頂息率將再收窄

目前使用P按供樓客佔比約2.6%,超過9成是使用H按供樓。短期而言,經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓就相信,10點子﹙0.1厘﹚的息差不會吸引大批客「轉會」至P按,但就預料到第三季末及第四季P按比例才會開始逐步提升。

惟劉直言,今次加息周期才剛開始,預計本港銀行不僅調升H按和P按的鎖息上限,最終更會直接調升最優惠利率(P),她估計9月上調可能性很高,新舊按揭客戶亦會受到影響。她續稱,上調P後,或拉開H按封頂息率的差距, 新造按揭客戶仍有可能選擇H按計劃。

劉圓圓;預計樓價不會因加息大幅下調

息魔現身令供樓客負擔增加,對樓市熾熱程度又會否有降溫之效? 劉指出本港多年已維持低息環境,而業主更要經過「加息3厘」的壓力測試,相信按息加幅輕微對供樓人士的影響不大。她認為港銀上調按息是循序漸進方式進行,料到今年底按息將升50點子,實際息率達2.75%。

劉圓圓亦承認,雖然加按息的確增加供樓客負擔,但現時大部分物業仍是供樓平過租樓,料不會因加息對樓市有下調壓力。她強調,樓市主要受供應影響,目前未看到有大批供應增加,料第3、4季樓價仍輕微上升,全年住宅樓價仍看升15%。

劉圓圓認為港銀上調按息是循序漸進方式進行,料到今年底按息將升50點子,實際息率達2.75厘。(經絡圖片)

林浩文:加按息1至2厘  才對樓市有下調壓力

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文亦認為,「息魔」對香港樓市而言,短期影響不大,心理因素大於實際因素。他強調單純因加息因素,而令本港樓市在今年「大跌」的機會不大,維持2018年全年一般住宅及豪宅升10至13%,超級豪宅升10至15%的預測,但下半年升幅料收窄和平穩。

林認為息口走勢絕對會影響本港樓市未來的表現,但只要香港銀行今年加息步伐不過急,息口上調對本港現時樓市影響有限,亦對住宅買家每月按揭供款不會有好大影響。他認為本港按揭利率累加1.5至2厘或以上,即供款利息升至4至5厘,供樓客才會感到「入肉」,亦對樓市產生「向下調的壓力」。

他相信要期待下半年樓市調整,主要因素會是:政府對樓市有重大新政策、特發性外圍因素,又或地沿政治問題,預計其他因素則不足以影響樓市大幅調整。



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