10年打造北京潮流地標 太古里舵手余國安:把大舖劏小帶來新鮮感

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北京,這個充滿歷史痕跡的城市,到處都訴說着古城的故事,唯獨在朝陽區三里屯卻有另一片風光。太古地產(1972)旗下於北京三里屯太古里項目迎來10周年,作為「帝都」的潮流集中地,太古里總經理余國安卻不安於此,望3年後太古里能成為全國性的潮流地標。

來自香港、年僅38歲的余國安身穿精緻西裝,談吐得體,本人已現身說法太古里「時尚潮流」的定位。他認為太古里是2015年已成為潮流地標,到2018年則被稱為「首店收割機」,即是品牌的第一家店,包括余文樂旗下品牌Madness、陳冠希旗下品牌JUICE。

他揚言下一個3年目標志不在北京,冀太古里成為全國性的潮流地標,如同來北京去長城一般。未來自然拭目以待,但太古里過去的成功,就有待項目舵手余國安為剖析其成功的三大訣竅。

2007年太地從北京國峰置業手中收購「新三里屯項目」,當時命名「三里屯VILLAGE」,於2008年8月8日太古里南區正式開業。(陳嘉碧攝)

太古里強調新鮮感

余國安先於廣州修讀經濟,及後再進修房地產工程管理的碩士學位,2012年任職瑞安建業,在2013年轉至成都遠洋太古里任招商副總監,2015年就已為三里屯總經理,正正是令太古里轉捩成為「首店收割機」的3年前。

太古里分為南、北區,可租面積達5萬平方米,合共260個舖位。余國安指出,過去引入喜茶黑金店、青山研究所等網紅品牌,提供不同於分店的產品,更找「P1街拍」每周拍攝太古里來往的「型男美女」於微信發表作宣傳,確立潮流社區的定位。

他續稱,每2至3年會有一批租戶租約到期,今年引入超過50個新品牌,直言新的品牌或更符合定位,當然少不了業績非常好的品牌可留下,為顧客持續帶來新鮮感。余認為太古里主張提供不一樣的體驗,提供不同的品牌、服務,顧客重視是購物體驗、不一樣的產品。

這一種新鮮感,是有條件的。余稱,項目自2008年起,並無增加過總樓面面積,但店舖數量則較10年前有所增加,主要是因為將大舖「切小」,引入更多不同品牌。

太古里南區引入喜茶黑金店,為品牌於北京首店,提供與分店不同的產品。(陳嘉碧攝)

確保獨立分析每間店

吸引品牌「首店」進駐,冒的風險絕對不少,他相信太古里首店的「留下來」的比例比其他項目要高。余解釋,每個新品牌都要投資近3年,並要根據不同客戶分析,因在北區紅的店,不代表能在南區複製出同樣的成功,故他稱「落到每個店都親自去談」,在規劃上也令同類型的店不會太多,確保求過於供。

他更指,會留意租戶經營情況,若發現租金佔收入比率過高,形成不健康的狀態,會看看有什麼可幫忙,建議佔比在30%以下比較健康。

余稱太古里假日人流高達10萬人次,而吸引人群卻愈來愈年輕,南、北區主要目標客群分別為18至26歲和24至35歲,女性均為6成,90%來自本地。他發現不但是顧客年齡愈來愈年輕,更對品牌愈來愈了解,以及對潮流愈來愈熟,並形容他們「很敢穿」。 因此在引入品牌上,他指不少這裡的店都是國際的旗艦店,並堅定服裝潮流的定位,維持餐飲比例僅20%。

余國安表示,太古里假日人流高達10萬人次。(陳嘉碧攝)

料明年底西區開幕

由於三里屯太古里分為南、北兩區,在西側座立着雅秀大廈。去年12月,太古地產和北京昆泰集團合作,將其旗下雅秀大廈長期整租,計劃重新定位改造,以營造太古里南北兩區的整體感,暫命名為西區。余表示,西區的定位將和南區一樣,初步以大店為主,約3萬平方呎,總共15間舖位,正進行招商,預計明年底可開幕。

除了上述擴張外,過去10年,太地於三里屯太古里項目投入了超過10億元人民幣,余估計未來將繼續投入資金發展,對中國消費力有信心,指項目今年上半年按年零售額增長10%,並無看到消費力放緩跡象,見到顧客仍願意消費,表現是健康增長。

三里屯太古里分為南、北兩區,在西側坐立著雅秀大廈,太地將長期整租該廈,以營造太古里完整感,預計明年底可開幕。(陳嘉碧攝)



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