【代理教路】同層價錢可相差30萬 「理想車位」如何煉成?

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今年7月,九龍站凱旋門B1層單號車位放售,據報業主叫價750萬元,金額足以在天水圍嘉湖山莊購入一個551呎單位「有找」。車位熱炒,價錢貴得驚人,難怪之後有地產商以「市區樓,車位價」作口號,為新盤開售作招徠。

這個長長方方、望落一式一樣的「磚頭」類別,需要留意的細節卻「拍得住」一般住宅買賣:同區「露天」及「室內」車位,升值潛力已有分野;即使位處同層,價錢亦可相差30萬元!

兩年內賣出超過2,500個車位的「星級」代理、利嘉閣首席項目經理黃蔚婷(Angela)就提醒,要尋求自己的「理想車位」,入市前就要做足「功課」,最好實地考察。

黃蔚婷試過於兩年內,賣出逾2,500個車位。(盧翊銘攝)

本港車輛數量在過去十年增長迅速,平均每年增長率為3%,惟泊車位平均每年增長率僅為0.9%,車位供不應求,困擾不少車主。更甚的是,政府於2011年限制「發水樓」,發展商興建停車場意欲大減。黃蔚婷直言,現時新建屋苑,住宅與車位比例大多都是5:1或9:1,「以黃竹坑一個面積車位136呎計算,地價連建築成本已經約330萬元,由於車位不再豁免於地積比率內,因此發展商寧願興建住宅,都不會建停車場。」

睇準供求失衡盲點,不少喜愛「磚頭」的投資者,轉而炒賣車位「搵食」,「現在搵車位好難,就算不是投資者,見到車位租金升得急,有多餘錢的用家都轉租為買,所以未來車位是嚴重不足的。」黃蔚婷解釋道。

貼士一、三區投資潛力最大

要數當中最「缺貨」的地區,黃蔚婷認為,分別是荃灣西、屯門、將軍澳,「好似我住將軍澳,頭一年都係要停在露天的爛地,之後先申請到屋苑停車場;又好似辦公室(位處尖沙咀)附近呢個車場,你今年不續租的話,下年再申請就無啦!」隨著近年將軍澳的多個新盤落成,她相信該區車位會繼續「有得升」,「2010年將軍澳一個車位賣30萬元,今日已經要230萬元」;同樣荃灣西及屯門區亦有多個新盤入伙,加上港珠澳大橋通車,她估計兩區車位仍有約30%升幅。

翻查資料,荃灣西「全·城滙」,發展商提供952個單位,卻只有87個車位,比例「跌至」11:1;再者,全港未來5年將有約40個短期租約停車場需收回作長遠發展,涉及約8,500個車位。

未來數年荃灣西將有不少新盤陸續「入伙」,車位數目或嚴重不足。(資料圖片)

貼士二、露天泊位「有得升」

一般而言,市面上車位多數分「露天」及「室內」兩種。黃蔚婷指出,由於露天泊車位需日曬雨淋,因此售價比室內低約30%。但她強調,這不代表露天車位缺乏升值潛力,室內車位投資價值雖然比較高,惟現時不少新盤已在樓契上定明,只容許住客購買屋苑內車位,「不過車位多數都唔夠,附近有爛地都迫住泊,無選擇下用家都會買(露天泊位)。」

在此情況下,露天泊車位亦有一定的升幅,「最重要都是看人口結構,所以要做足準備功課。若果該區較多駕車一族,業主可能有多於一部車,就算車位與單位比例是2:1,都有力推升價錢。」黃蔚婷稱。

黃蔚婷指投資車位前要做的功課,「拍得住」買住宅等物業資產。(盧翊銘攝)

貼士三、同層車位 價錢可相差30萬

另一個要留意的地方是即使同屬室內車位,價格亦會有分別。黃蔚婷指曾經有兩個車位位處同一樓層,成交價卻相差約30萬元,「一個在兩條柱中間,都不會有車泊在兩邊;另一個遠離大堂住宅入口,背後幅牆則只有一半,部分車身有機會日曬雨淋。」就算差距沒有那麼極端,「單邊位」與普通車位平均都相差約十萬元。但是否代表租金水平亦差天共地呢?黃蔚婷說大部分都只是差兩至三百元。

與住宅一樣,停車場舊了就要維修,有時維修費不菲。黃蔚婷說買家謹記要到管理處了解清楚停車場的維修紀錄,若果該場地將來有需要維修,大多數都有一定的議價空間。另外也要留意天花有無水管,一旦出現漏水問題,就要盡快讓管理處維修。

即使同層車位,價錢差距可達30萬元。(資料圖片)

貼士四、「自殺」車位無有怕 成交照創屋苑新高

樓有分「兇宅」、「半契樓」,其實車位亦有類似的個案。黃蔚婷透露曾經有人跳樓自殺,倒斃於沙田一個屋苑的露天的泊車位上,但最終該車位成交價仍創屋苑新高,「買家話無所謂,反正只是車會留在那裡,又不是在車位內居住。」

目前,金管局規定非住宅類物業按揭成數最高只有4成,黃蔚婷指出,雖然泊車位的成交額較住宅細,但若有另一宗按揭在身,就需要再扣減10%上限;同時要計算好管理費、地租等對回報的影響。她提到大部分的管理費約200至300元,等於租金約10%,

受惠近年政府免差餉,雖然投資者只需交地租,連同管理費相關成本佔整體回報約13%至15%,但近日樓市轉勢,連帶車位交投亦轉淡,月初天水圍嘉湖山莊車位以91萬元沽出,較7月高位大跌45.8%,代量數據亦估計,上月純車位註冊金額逾7億元,或創2016年9月後的26個月新低,因此她再次提醒一眾買家入市前,先要「計好數」。

受中美貿易戰等不利因素影響,近日樓市轉勢,連帶車位交投亦轉淡。(資料圖片)



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