星洲人樂見樓價、房租超香港? 當地人幸福感愈來愈強|蔡志忠

撰文:蔡志忠
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日前財政司司長陳茂波表示,有意進一步放寬首次置業者買樓的按揭成數,籍此幫助他們更容易買樓上車。筆者不知道財爺的意思是放寬首置者的按保成數從9成增加到9成半,還是進一步放寬9成按揭的物業,價格從1,000萬提高至1,200萬元或以上。雖然應該支援的物業範疇與筆者的看法不一樣,但我仍然支持相關的意向,幫助本地首置者買樓,提振疲弱的物業市場,有措施總比沒措施好。

看看我們的鄰居又如何?據新加坡城市土地學會(ULI)的報告顯示,新加坡私人住宅的價格和租金已超越香港,在亞太區位列榜首,去年星洲住宅房價上漲8%,租金更誇張地大升29.7%。星洲房價中位數約為940萬港元,超出香港的908萬港元;房租也超越香港,星洲每月租金中位數為2萬港元,香港中位數為1.3萬元。星洲樓價和租金這麼高,為何民眾少有埋怨情緒呢?

說來話長,主要是新加坡人認為高房價帶來的好處比壞處多,將高樓價賣給外地客或富裕者,政府的土地和樓宇稅收就可倍數上升。有了穩定的財政收入,又轉過來可以大量興建組屋(像香港居屋),以優惠價格加特殊條款賣給新加坡公民。8成的新加坡人居住於廉價組屋,雖然財富不多,但身邊的人都是均衡族群,大家安居樂業,少有比較自然少有埋怨,於是新加坡人的幸福感就愈來愈強。

房價超越香港 為何星洲人不埋怨?

為什麼港人總喜歡與星洲相比,原因是兩地都曾是亞洲四小龍之一,城市結構相似,發展歷程相差不遠,是互相學習又互相競爭的對手。可是,我們的房屋政策卻長期受到大眾批評,幾乎所有的埋怨,都是與房價高有關。於是房屋政策層出不窮,如樓市辣招、過渡性房屋、簡約公屋以及青年房屋等等,目的就是要化解民間的不滿情緒,然而這麼多年過去,結果還是難以解決問題。

筆者曾經多次撰文提倡香港仿效星洲房屋政策,將房屋分開兩個市場,一個是私人物業市場,另一個是公營和資助房屋市場。甚至應該將資助房屋如居屋、夾屋之類放大,讓大多數有職業的港人能夠購買此類廉價房屋,有了自住物業,哪怕是小資產,他們都會有歸屬感。

至於私人物業市場,反而不需要干預太多,私樓有投資成分,樓價升跌影響個人財富,投資風險很大,別忘了97亞洲金融風暴到沙士時期,樓價暴跌7成的慘痛教訓。另一方面,也不宜一直鼓勵首置者勉強上車,樓價跌了這些人容易變成負資產,升了又讓另一些來不及上車的人產生不滿。

樓市有說不完的話題,原因是它不僅有居住功能,也具有投資價值。正如世界各地的發達城市一樣,樓市均受到外地客追捧,樓價明顯都是比較高昂的,同樣無可否認的是,房地產對於當地政府的財政收入,至今仍然起著舉足輕重的作用。

【財經專欄】蔡志忠|亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

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