美國加息|息魔勢襲港樓 800萬樓月供恐畀多3600蚊 仲未計P按升

撰文:翟梓謙
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近日新盤市況轉熱,有買家豪言「加息都係一萬幾千,樓價升一升都唔止啦」,成為一時佳話。話雖如此,隨著外圍利率普遍向上,聯儲局本周大幅加息半厘,港息上調只是時間問題,港人的供樓成本勢增加。到底加息帶來的額外供款負擔,會否是「一萬幾千」,還是「一百幾十萬呢」?

周四美國聯儲局宣布加息0.5厘,聯邦儲備利率區間處於0.75%至1%。香港金管局亦隨即根據預設公式上調基本利率至1.25厘。

不過多間本地大型銀行未有上調最優惠利率(Prime rate),滙豐、中銀、渣打等大型銀行維持最優惠利率5%不變。儘管最優惠利率不變,但不代表將來港人的供樓成本不增,原因是97%港人都採用H按供樓,隨著港元拆息慢慢上升,料供樓成本勢增加。

隨著港元拆息抽升,預料供樓成本勢增加。(余俊亮攝)

港美息差升至近0.7厘 Hibor有抽升壓力

金管局早前解釋指,當港美息差擴大,資金流出港元令匯價轉弱,若港匯觸及弱方兌換保證,金管局將會買港元、沽美元,降低銀行體系結餘,令貨幣基礎收縮,從而推高利率穩定匯價。

隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘,港美息差預期持續擴大。最新美國3個月Libor與香港3個月Hibor拆息相差0.67厘,相較年初的負值水平已經大幅拉闊,也續見3年高位。

渣打香港及大灣區金融市場主管曾繼志預料,當港美息差擴闊至近1厘水平,屆時投資者會更積極沽港元買美元,令走資壓力勢大增,從而逼使港息升得更快。他預料,當本港銀行體系結餘回落至2,000多億元水平,預期本港短息上升速度會進一步加快。

距封頂息率仍相差1厘 供樓成本勢急增

根據銀行公會顯示,與港人供樓相關的一個月拆息最新維持0.19018厘水平。以普遍採H加1.3厘水平計算,現時港人實際供樓息率大致維持1.5厘,距普遍封頂息率2.5厘仍相差1厘。

在聯儲局宣布加息後,金管局總裁余偉文再次作出提醒,預期港元拆息會逐步上調,提醒市民在決定置業、承造按揭時,要小心管理利率風險。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明便預計,第二季末一個月Hibor將升至0.6厘水平,更有機會挑戰0.8厘。事實上,目前供樓利息低企,上調空間充裕,單計H按由現水平1.5厘升至封頂息率2.5厘,已足足有1厘的上調空間,當中所牽涉的額外利息成本不菲,更遑論日後銀行有可能上調最優惠利率以提高封頂息率。

以購買800萬元的新盤單位為例,假設業主承造九成按揭,貸款額720萬元,還款年期30年。以目前實際供樓息率1.5厘計算,每月還款額為24,849元,全期總利息支出為174.5萬元。一旦港元拆息抽升,達至普遍封頂息率2.5厘,每月還款額將增加3,600元,至28,449元,全期總利息支出為304萬元,足足多出近130萬元。

市場預期美國利率升至2.5厘時,本港銀行或上調最優惠利率0.125厘。(資料圖片)

倘美息升穿2.5厘  港銀或跟加P

雖然目前銀行體系結餘充足,接近3,400億元總結餘,銀行短期內無必要上調最優惠利率,但不排除今年內將會發生。星展銀行(香港)經濟研究部經濟師謝家曦指出,參考上次加息周期,當美國利率升至2.5厘左右,本港銀行體系結餘跌至近500億元時,將逼使本港跟隨美國加息。他預期,今年底美國利率將會升至2.5厘左右,屆時本港銀行亦會上調最優惠利率0.125厘。

經絡按揭曹德明亦表示,倘本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平,才有機會考慮跟隨美國加息。

換言之,隨著最優惠利率向上,H按的封頂息率亦隨之提高,與當前的實際利率水平,或不止1厘的差距。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝稱,若業主希望降低供樓成本,可考慮透過轉按賺取現金回贈,又或者轉用定息按揭。

業主可考慮定息按揭或轉按賺取回贈

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝稱,參考上一次加息周期,當美國利率升穿2%以上,香港銀行亦只上調最優惠利率一次,幅度僅0.125%,對業主供樓成本影響有限。

近年銀行提供的按揭計劃大多以H+1.3%,封頂息為P-2.5%。莊錦輝估計,即使H按升至封頂息率,預計銀行不會調整有關計劃,維持H+1.3%、P-2.5%。若業主希望降低供樓成本,可考慮透過轉按賺取現金回贈,又或者轉用定息按揭。惟莊錦輝提醒,現時10年期定息利率已增至2.45厘,距離封頂息率2.5厘差距不大,認為吸引力有限。

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