【跟著律師到日本買房子】民泊與民宿有不同　居日台灣律師教你分

在香港買樓上車閒閒地需要近百萬港元首期，不少人因而將眼光轉到門檻較低的海外地區，其中日本亦成為港人置業的熱門地，因香港首期的金額，在日本隨時足以Full Pay購入單位。長居日本、對當地物業有認識的台灣律師黃昱毓在新書《跟著律師到日本買房子》中分享，如投資者打算到日本買樓投資做民宿，便要先了解民宿、民泊的3種樣態，明白當中的異同。黃昱毓在書中指出，去年日本新制定有關民泊的法例，其中與別不同的是設有每年營業日數，加上不同地區可能設有的限制，投資者出手前要先了解物業有何相關規定，才能知道是否符合自己所需。

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以下是《跟著律師到日本買房子》的內容節錄：

在日本擁有1間房子，除了轉售賺錢以外，或許大家也會想要用來經營民宿，那麼想在日本經營民宿有什麼需要注意的地方呢？本節就來告訴大家如何在日本開民宿當老闆。

認識日本民宿與經營小撇步

日本在2018年6月15日通過新訂的「住宅宿泊事業法」，在全國開放了民泊的設置。但我們可以發現，不管是一般用語還是法律用語上，都是採用「民泊」這個字眼，而不是我們習慣聽到的「民宿」這個用語，究竟「民泊」與「民宿」有什麼區別呢？

民泊與民宿

在日本，「民泊」是指正規的住宿設施（如日式旅館與Hotel）不足時，一般家庭暫時的提供旅行者住宿的模式，因此可能是有償的也可能是無償的。但「民宿」則不同，民宿則是指以一般的民宅取得營業許可而經營的住宿設施，為反覆有償地提供房間的態樣，在營業執照上必須取得旅館業法的「簡易宿所許可」。這一次日本所開放的，就是「民泊」而非「民宿」。

民宿、民泊的3 種樣態

在過去，「民泊」最淺白的概念，就是「借宿在民家」。但在透過網路，觀光客有償租借個人的住宅或是投資用住宅這樣新興的交易模式興起之後，也被稱作「民泊」，也就是台灣的「民宿」。因此，以現在的說法，「民泊」就是指住宿在專門供人短暫過夜用的個人住宅的一部分，或是公寓的空房。以日本旅館業法的規定來看，這些供民泊的房間基本上都不符合規定，但隨者日本觀光業這幾年大幅興起，這樣未經許可的違法民泊也大幅增加。因此，為了因應這樣的趨勢，日本才有這一次民泊新法的制訂。

但日本在過去就已經存在依旅館業法設立的「簡易宿所」也就是「民宿」，以及依地方條例所設立的「特區民泊」，再加上這一次新增了不限制地域，可透過網路電子申請而設立民泊，則被稱為「新制民泊」，日本目前共有以下3種的制度。

①簡易宿所

在日本的旅館業法上，共有4 種住宿設施的型態，第1 種就是「Hotel」型態以洋式房間為主。第2種是「旅館」型態，以日式的和式房間為主。第3種為「下宿」型態，這種類型必須要住宿期間以1個月以上為單位。第4種就是跟民泊接近的「簡易宿所」。在過去新法還沒制定前，合法的民宿大多是取得簡易宿所的營業執照。

簡易宿所是指1 間客房由多數人所共用的經營類型，並收取房費，有點像台灣所指的背包客站、青年旅舍那一種，正確歸類的話應該是屬於日本的「民宿」。因為此種簡易宿所型態的經營也在旅館業法的範圍之內，必須要依照旅館業法的規定取得許可。

②特區民泊

特區民泊的正式名稱為「國家戰略特別區域外國人滯在施設經營事業」，在被指定為「國家戰略特區」而制定民泊條例的地域裡，所從事的民泊。截至2017年8月為止，可以經營特區民泊的地區，限於東京圈（東京都、神奈川縣、千葉縣成田市、千葉縣千葉市）、關西圈（大阪府、兵庫縣、京都府）、新潟縣新潟市、兵庫縣養父市、福岡縣福岡市、福岡縣北九州市、沖繩縣、秋田縣仙北市、宮城縣仙台市、愛知縣、廣島縣、愛媛縣今治市。

特區民泊一般有其設置的理由，例如新潟市是因為市街化調整區域，被禁止經營旅館業而允許經營特區民泊。因此特區民泊必須經過行政的認定，並由地方自治團體制定民泊條例來規定其他要件。所以每個地區的特區民泊的規定可能不太相同，例如東京都大田區的特區民泊限制要住宿7天6夜以上，而大阪市的特區民泊只要3天2夜以上就可以利用。因此若有意要經營特區民泊，就要去分別確認該地區所適用的民泊條例的內容，而不適用旅館業法。

③新制民泊

這一次所制定的新制民泊，就是在旅館業法以及民泊條例外，在新創設一種新型態的民泊，雖然和旅館業和特區民泊相比設立條件較簡單，但卻有1年的營業日數的限制。最關鍵的特徵有以下2點：

建物的用途

適用旅館業法的簡易宿所的建物用途應為「旅館」或「hotel」，但新制民泊的建物用途為「住宅」。亦即新制民泊在不得進行旅館或hotel 營業的專門居住用地上營業。但是，雖然新制民泊可以將住宅作為房間出租，但也不是毫無限制。例如，依照公寓的管理規約禁止該公寓大廈的房屋作為民泊出租時，則該房屋的所有人就不得將該房屋作為民泊經營，也就是說即使在法律上開放了，法律仍保障公寓大廈的住民們可以透過共同訂立管理規約，限制社區的民泊的經營。因此，有意要將買來的物件作為民泊經營的台灣買家，務必確認該物件的管理規約上有無禁止經營民泊的規定。

營業日數的上限

新制民泊最大的特徵，就是1年間有180天營業日數的限制，再加上各個地方也可以設定更嚴格的限制，因此做為民泊的房屋，若在民泊經營之外沒有其他用途，可能就無法達到投資獲利的目的。

又新制民泊可以再細分2種類型，一種是「屋主居住型（Homestay 型）」一種是「屋主不在型（投資型）」，分別作規範。

所謂的「屋主居住型」一般稱為Homestay 型，屋主將自己主要生活的場所（原則上要有住民票）的一部分提供為作為民泊的房間。而「屋主不在型」自然就是指屋主將本身生活的住所以外的房屋作為民泊經營的方式。

作者：黃昱毓

作者是在2012年到日本工作，由於身處日本的緣故，便能更直接的接觸當地房地產相關的法律資訊。為了解決親友詢問的問題，一開始她也翻閱了很多的書籍，從日文書到中文書，都沒有一本是實用並且能應用在購買和了解日本不動產時，能一步一步的詳細說明所有步驟，並且提點應注意的細節，在以客觀立場撰寫。這樣的開端成為她撰寫本書的契機。

資歷輔仁大學 法學士中原大學 財經法律研究所 法學碩士日本 大阪大學 國際公共政策研究科 碩士日本 大阪大學 法學研究科  博士班在學中華民國 律師高考 及格 (2007年)中華人民共和國 司法考試 及格 (2017年)現職日本 辯護士法人 淀屋橋山上合同 法律事務所 律師台北律師公會 國際法委員會 委員

審定者：仲井 晃 律師資歷日本 京都大學 法學部日本 司法考試及格（2004年，第59期）上海、台北及香港大型法律事務所工作經驗現職日本 辯護士法人 淀屋橋山上合同 法律事務所 律師日本 神戶大學法科大學院 講師（中國法）日本辯護士聯合會 國際交流委員會 委員上市公司獨立監事

出版社：四塊玉文創

《香港01》獲出版社授權轉載，標題為《香港01》編輯所擬。