【官商換樓醜聞】馮程淑儀與富商交換物業 涉慳稅525萬

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《香港01》記者調查發現,位居公務員最高職級的民政事務局常任秘書長馮程淑儀,2年多前以一個半山單位,與賭王何鴻燊三太的胞妹陳婉玉名下公司,交換跑馬地2個相連單位,馮並向陳繳交650萬元作為差價。這交易方式,令二人或可慳稅達525萬元,足夠購買一個九龍灣德福花園兩房單位。

馮太回覆稱這交易交由物業代理處理,自己不知悉交易的另一方是誰,她亦已按稅務局估價的差額繳付印花稅,並已就交易向政府申報。

會計界立法會議員梁繼昌批評,換樓契約非正常物業買賣方式,但馮太作為公務員卻透過物業交換避稅百萬元,容易令人質疑其誠信。

政府近年推出多項辣稅壓抑樓市,而現時民政事務局常任秘書長馮程淑儀(馮太)與賭王姨仔陳婉玉卻另闢蹊徑,以「交換樓」方式避過辣稅。根據馮太提供資料,交換樓契最終向稅局繳稅58.5萬元。若有不諳稅務規則人士以普通買賣方式,即互相一買一賣同價房產,買家賣家均須負擔高達584萬元印花稅。換言之,二人透過樓換樓慳稅達525萬元,足夠購買一個九龍灣德福花園兩房單位。

馮太回覆《香港01》查詢時,表示政府稅務局對換樓交易作出正式估價,確認兩組單位的差價為700多萬元,馮太已按照稅務局對兩組物業估價的差價全數繳付合共$58.5萬元印花稅,其中包括以較高稅率(第1標準)繳納的「從價印花稅」(即7.5%的雙倍印花稅)。下表解釋了馮太及陳婉玉如何透過交換契約,避過重重辣招的相關規定。

馮太富商交換樓如何節省巨額辣稅

  相關規定 馮太如何豁免/節省
買家印花稅(BSD)     所有非香港永久居民(包括所有有限公司,不論是否由香港永久居民持股)購買住宅,即要繳付樓價15%。 根據稅局規定,於交換物業中,付差價一方(即馮太)才被視為購買方。由於馮太是香港永久居民,所以豁免買家印花稅。
額外印花稅(SSD) 2010年11月20日或以後取得物業,如在24個月或以內轉售,要繳付樓價5至15%。 馮太原持有單位於2004年購入,不用繳稅項。而陳婉玉公司的兩個單位於2011年3月14日購入,與馮太於2013年底交換樓時,已坐完「額稅監」,不用繳付。
雙倍印花稅(DSD) 當香港永久居民購買第二套或更多住宅/或以有限公司進行物業交易,須付雙倍印花稅 馮太的交換樓交易,只是以兩組樓的差價繳稅,較一般住宅買賣,以住宅的價值計算,大幅慳稅。因此即使陳婉玉以有限公司進行交易,令DSD適用於今次換樓,但稅額仍遠比普通交易情況為低。

 

依一般情況一買一賣 稅額可高10倍

另一方面,以普通買賣方式計算,即互相一買一賣同價房產,馮太及陳婉玉公司均須共同負擔高達584萬元印花稅。根據測量師為涉事3個單位的估價,馮太原持有的雍景臺單位交易時市值1890萬元,陳婉玉原持有的成和坊兩個單位市值分別為1450萬元及1390萬元。記者以最有利馮太方式計算,由於馮太分別買入成和坊兩個單位,理論上她應該先買價格較貴的單位,因為先購入的單位可獲豁免DSD,當她再買入第二套較便宜單位時,該單位才會被徵收DSD。

2013年賭王姨仔以成和坊兩個單位,與馮程淑儀交換豪宅,現馮太一家仍居於此。(香港01記者攝)

按較貴的成和坊單位(1450萬元)估值,以按原印花稅3.75%徵稅,得出稅款54.38萬元;之後較平的成和坊單位(1390萬元),以較貴的第1標準7.5%計算DSD,得出稅款104.25萬元。合共馮太應須付約158.63萬元。

至於陳婉玉方面,她由於本身持有其他物業,因此在她購入市值1890萬元的雍景臺單位時,稅款按DSD第1標準稅率計算上繳7.5%,得出稅款141.75萬元。另外由於陳婉玉以有限公司名義買入單位,因此她亦須繳交買家印花稅BSD15%稅額,即283.5萬元。合共陳婉玉應須付約425.25萬元。

總括而言,若二人按普通物業買賣方式購買物業,所納稅款應合共584萬元,比馮太實際以交換物業方式繳交的稅額58.5萬元,足足高出10倍有多。(詳細計算請參考下列數式。)

陳婉玉馮太交換契約實際稅額

稅務局根據較高稅率計算的「從價印花稅」(即7.5%的雙倍印花稅(DSD))徵收:58.5萬元

若二人不按交換契約,而以正常買入雙方單位的稅額計算

陳婉玉買入馮太單位:

($1890萬 x 7.5%(DSD))+($1890萬 x 15%(BSD))= $141.75萬 + $283.5萬

= $425.25萬元

馮太買入陳婉玉兩個單位:

($1450萬 x 3.75%)+ ($1390萬 x 7.5%(DSD))= $54.375萬 + $104.25萬

= $158.63萬

二人合共交稅:$425.25萬+$158.63萬=$584萬

現時陳婉玉馮太共節省稅額

$584萬元-$58.5萬元=$525萬

梁繼昌:避稅令人質疑誠信

立法會議員梁繼昌批評,馮太作為高級公務員,不應利用原本交易契約進行普通物業買賣,以避過鉅額稅款,因為該契約原意是為方便發展商於發展時換地。「如果每個人都用呢個方法(物業交換契約),做普通物業買賣,政府會損失好多印花稅。」他又舉出前發展局局長麥齊光案作比較,強調雖然馮太的行為合符法例,但由於屬利用法律漏洞,而且又需要與其他人士共同進行,因此難免令人質疑她的誠信。

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