【傳真社】蠔殻圍生態價值高地權常易手 環團質疑有潛在發展可能

撰文:羅俊文
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近年地產商計劃發展南生圍,引起社會對保育有生態價值土地的關注。《傳真社》調查發現,落馬洲河套區旁邊的蠔殻圍,與南生圍同樣位處濕地保育區,蠔殼圍的魚塘和淡水沼澤具有高生態價值,發展要確保「濕地零損失」,改變土地用途難度甚高,但過去10年有三成私人地段業權曾經易手,最少10組人士投資過千萬元至過億元大規模買入土地,交易總額達4.7億元,當中包括內地資金、香港商人及利用離岸公司隱藏身份的買家。有環保團體表示,蠔殻圍生態價值無容置疑,惟過去發現有零星填塘個案,質疑日後該處會有潛在的發展可能。

蠔殻圍。(傳真社提供)

​蠔殻圍位於落馬洲河套區東北面 過去10年有802個業權變動

蠔殻圍位於落馬洲河套區東北面,南面是馬草壟及新界東北新發展區。《傳真社》到現場視察,沿著深圳河,整幅土地盡是魚塘及濕地,屬漁護處12個須優先加強保育地點之一。河套區面積約等於4個科學園,蠔殼圍是其2.6倍,面積約246公頃,當中有228公頃被劃為「自然保育區」。蠔殼圍大部分土地屬於丈量約份93號地區(DD93),此地區共有約2,600個地段。《傳真社》抽查過去10年DD93業權狀況,發現至少有802個地段有業權變動,佔該處私人土地三成業權,不同時段都有個人或公司名義大規模買入土地,買入的地段散落在蠔殼圍不同角落,主要集中在自然保育區內,並持有至今。

(傳真社提供)

最大買家為「藥房大王」龍豐集團關聯人士

以買賣紀錄總數統計,蠔殼圍最大買家是上水「藥房大王」龍豐集團關聯人士,2016年至今,5名人士分別以15間公司合共買入234個地段,他們購買入的地段不連貫且零碎,有些只買入部分業權,涉及資金7,182萬元,這些交易均由相同的律師行處理。公司註冊資料顯示,有關人士買地模式一致,15間香港公司全部於2016年至2017年成立,起用相同的秘書公司,股東以英屬處女島註冊公司(BVI公司)隱藏身份,5間BVI公司登記地址一樣。

龍豐的買地模式是以香港私人公司持有土地,公司股東則是BVI公司。但《傳真社》在調查中發現,另有14間公司直接以股東身份未明的離岸公司,於2011年至15年間買入蠔殼圍101個地段,涉及金額5,833.7萬元。他們兩種利用離岸公司持有土地的方法,同樣令外界難以追查真正買家身份。

(傳真社提供)

蠔殻圍土地交易熾熱 呎價水漲船高

近年蠔殻圍土地交易熾熱,呎價亦水漲船高。傳真社翻查買賣文件,深圳政協蘇振聲於2009年買入該區14個地段,成交呎價一度達90元。其後2011年至2013年,由個別人士以離岸公司董事身份買入的地段,呎價亦相若,一律88元。至2015年,由胡蘭英任董事之海外公司所買入的5個地段,成交呎價已升至110元及112元。到今年初,由韋昶旭及胡汶桂之公司所買入的土地,呎價已達130元。參考鄰近的成交個案,落馬洲管制站旁的3塊自然保育區土地,面積5,249.1平方呎,於去年7月以129.4萬元成交,呎價約247元。

發展蠔殼圍要確保「濕地零損失」

蠔殼圍這塊邊境土地近年在市場上炙手可熱,不過土地要進行發展並不容易。根據《蠔殼圍及馬草壟分區計劃大綱圖》,蠔殼圍大部分地區屬「自然保育區」。據分區計劃大綱圖,該地帶的經常准許用途包括魚塘養殖、自然保護區、農地住用構築物、濕地及野生動物保護區等,規劃要保存濕地和魚塘的生態價值,及採取「不會有濕地淨減少」的原則,即確保「濕地零損失」,與米埔、南生圍有相同要求。

文件亦列明發展的限制,「除非必須進行發展以助保護濕地生態系統完整,或者是絕對基於公眾利益而必須進行的基礎設施項目,否則此地帶內不准進行新發展。」未經城規會許可,不得進行河道改道、填土或填塘等挖土工程,若果要用作重建屋宇、公用事業設施,及私人發展計劃的公用設施裝置等用途,亦須先向城市規劃委員會申請。

文件亦有提到私人發展商可按該圖則各個地帶的用途規定,主動提出發展或重建物業的計劃,但必須符合政府規定。根據城規會規劃指引12C提到,2013年6月完成的「蠔殼圍生態實地調查」確定了蠔殼圍的魚塘和淡水沼澤具有高生態價值,「因為魚塘和沼澤對水鳥(包括鷺鳥和琵鷺)及其他依賴濕地的生物(包括歐亞水獺)是重要的,其生態亦與后海灣地區內其他濕地(包括米埔內后海灣拉姆薩爾濕地)有緊密連繫。由於雀鳥於不同季節在不同的魚塘棲息,因此很難就放棄某個魚塘提出充分理由。」

世界自然基金會表示過去已有發現零星填塘個案

世界自然基金會(香港分會)高級環境保護主任劉兆強表示,蠔殻圍是后海灣生態系統範圍內,該處有不少魚塘,吸引大量鷺鳥棲息,該濕地生態價值無容置疑。他續指,該會過去多次到蠔殻圍視察,亦發現有零星填塘個案,加上今次《傳真社》歸納得出地權經常易手,質疑日後該處會有潛在的發展可能。

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