【領展的數字遊戲】十大商場真的有六成小店?

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這一個月,猶如戰鼓響起。三大特首熱門及黑馬先後傳出批評領展的消息,包括特首梁振英、政務司司長林鄭月娥和新民黨主席葉劉淑儀。林鄭月娥更被指將領展視為一座「大山」,聲言政府必要時跟領展打一場官司。

不過,領展卻認為很多問題是「錯覺」。領展機構管理層4月底在電台說,數字顯示他們的租戶,10個當中有6個是小商戶:「小型商戶,他的數量可能是較多的,六成以上,但他的門面較小和普通平實,一般顧客不會上心……其實數字告訴我們,小商戶在領展物業組合底下,生存空間仍是很大。」

然而,《香港01》抽查領展十大商場,仔細盤點逾千間商舖,發現小商戶比率不足三成。究竟這是一個怎樣的數字遊戲?

60歲的蘇先生由80年代開始在樂富經營五金生意,經歷過房委會及領展年代,他感慨良多,說領展接手管理公屋商場後,環境雖有所改善,惟連連加租,小商戶苦不堪言。(鍾偉德攝)

11年前,有人說香港被「出售」了。政府在爭議聲中將公共屋邨商場、街市與停車場變賣予「領匯」上巿。香港人便百般滋味領會了十年,看盡屋邨商場翻新,領匯資產總值亦由300幾億元狂升至1,400億元,同時間一式一樣的連鎖店進駐屋邨,小商戶被逼遷,還有物價飆升,街巿「霸權」。

4月20日,改名「領展」的物業管理及營運總監胡志平出席香港電台《千禧年代》節目,被問到領展是否鍾情連鎖店,拒絕小商戶續租,胡志平答:「普遍的現象,甚至乎,我覺得是錯覺。」他說,領展的續租率多年來達七成以上,上一財政年度,三年租約的加租幅度約為24%,以複合利率計算,即每年6.8%,環顧整個房地產巿場,並非一個高的數字。胡志平又說,以出租面積少於一千呎、非連鎖的小商戶計,領展上巿至今一直維持約六成。他說「錯覺」是因為小商戶的門面較小和普通平實,所以顧客看了也不上心。

其實數目字告訴我們,小商戶在領展物業組合底下,生存空間是很大。
領展物業管理及營運總監胡志平

胡志平上月出席電台節目時說,領展偏袒連鎖店其實是錯覺,實情是小商戶佔領展物業組合六成。(港台千禧年代截圖)

1,019商戶 小商戶僅28%

究竟六成比例從何得來?領展網站羅列旗下140間商場的店舖清單,涉及過萬間商舖。《香港01》抽查最高估值的十大商場,細數在1019間購物店及食肆當中,有幾多是連鎖店,幾多是網上沒有分店資料的非連鎖店,即領展所稱之為的小型商戶。

調查結果與領展說的六成相差甚遠,十大商場內連鎖店佔總數72%,小商戶僅得28%。當中以黃大仙中心小店比率最低,僅得約一成六,十個商戶,只有一個多是非連鎖店。另外,啟田商場及頌富商場小店比率,分別為22%和25%。

7-11、日本城、麥當勞最多

另一發現是十大領展商場的商店組合均大同小異。例如每一個商場也有便利店7-11,日本城和萬寧也是常客。而食肆方面,麥當勞和大家樂出現得最多。

前管理層:六成包括街市檔

小商戶的比例究竟是否六成?有領展前管理層解釋認為,這是數字遊戲,因為領展所說的六成,除了計商場,還計街巿:「如果將舊商場小店,一個街市幾十檔檔口計算在內,六成的數字可能無錯,但如細心一看,便會知道這是一門語言偽術!」倘不以商戶數目計,改為租用面積計,連鎖霸權便更明顯、更嚴重。

另一個數字遊戲,可能是領展說的3年租約加租幅度24%。前管理層說,連鎖店租用大量舖位,一旦撤出便會帶來巨大損失,所以領展傾向討好連鎖店,續租時會提供優惠,相反小店續租與否,對整體無太大影響,續租條款自然「辣」一些,因此整體的加租幅度,往往未能反映小商戶的苦況。無疑,領展加租、小商戶被逼走,好像已經不是「新」聞。今年,領展還有一個新措施,令小商戶再被邊緣化。

黃大仙中心分開南、北兩館,商舖數目超過逾百個,《香港01》統計發現其小商戶比率只有一成六。(李澤彤攝)

泊車優惠拒「手寫單」 小店競爭力減

今年初起,領展以減少濫用為由,勒令旗下停車場的泊車優惠只收打印單,停收俗稱「白頭單」的手寫單據。商舖要加裝一部收銀機、打印機才能夠令客戶獲得停車優惠,難為了不少小商戶。

大埔大元商場賣衣履鞋襪的老闆陳先生說,自己60多歲,對電腦一竅不通:「我識電腦就唔使用白頭單啦。」他說,年初有客人購買400多元貨品後,不久便回來退貨,原因是無泊車優惠。胡志平4月在電台為停收「白頭單」解畫,聲稱泊車優惠有被濫用,曾有顧客出示價值200元芽菜或豆腐的單,暗示有人用假單據。不過,大律師陸偉雄指出,手寫單與機印單據同樣能證明該宗交易的有效性,而且認受性也一樣,他個人認為,拒收手寫單對真正購物的顧客不公平。

本港私家車泊車位增長遠遠追不上車輛數目。(資料圖片/鍾偉德攝)

領展旗下的停車場優惠不接納手寫單,但有法律人士指,手寫單與機印單同樣可證明交易的有效性。(羅俊文攝)

監察團體促公開計算方法

至於為何領展說小商戶佔物業六成,但十大商場卻低至兩成八?領展書面回覆《香港01》時指,有關百分比乃根據旗下整體物業組合的統計資料計出。至於具體的計算方法,領展說沒有補充。領匯監察發言人李翠琼促請領展公開計算資料:「領展計算了多少個商場,多少個街市而得出該數字,請它(領展)舉證,不能隨口說。」

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