油旺2700幢舊樓全重建 恐蝕逾1500億 市建局韋志成冀尋新出路 

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油麻地及旺角(下稱油旺)舊樓林立,約2,700幢樓齡30年以上樓宇座落區內,惟這批樓宇若由市建局負責重建,涉及虧損的金額竟比機場第三條跑道系統造價更高!

市建局今年第二季展開為期2年的油旺地區規劃研究。市建局行政總監韋志成接受訪問時指出,全面重建30年以上樓齡樓宇,局方要虧蝕1,540億元,而牽涉的安置單位亦非房委會及房協等所能支援,市建局有需要探討興建特別設計的房屋的可行性。

他又認為,市建局須藉著今次研究,與政府為未來市區重建尋找新出路,才可應對市區老化引致的種種問題。局方其中一個方向,是研究轉移地積比及儲存地積比的可能性,以制訂不同的策略方案。

韋志成退休前官至發展局常任秘書長,後來獲委任為市建局行政總監,活躍於城市規劃發展事務。(資料圖片/江智驀攝)

市區重建難增房屋供應

韋志成表示,過去15年市建局完成的重建項目,僅提供8,000個新住宅單位,反映市區重建無法解決房屋供應不足問題:「現在市建局平均每年重建90幢樓宇,但起碼要900幢先追得上,重建進度遠追不上舊區老化。」然而,他坦言縱使加快重建,房委會及房協都無法協助安置受重建影響的住戶。

韋志成指出油旺大部分的舊樓重建潛力低,若全部進行重建將出現大虧蝕。(林振東攝)

油旺大規模重建 造價料比機場三跑更貴

韋志成去年發表網誌,指市建局計劃今年第二季在油旺展開為期2年的地區規劃研究,訂出「市區更新大綱發展概念藍圖」,研究範圍涉及3,345幢住宅樓宇,面積約為212公頃,超過8成樓齡達30年或以上。

根據過往的重建項目,地積比要增加1倍以上,才可達收支平衡,但油旺大部分的住宅樓宇,其實重建潛力較低。以市建局提供的圖表評估,「重災區」之一屬佐敦的「八文樓」為例,因其剩餘地積比達至0或負數,「唔單止蝕,仲要蝕好多,起得返既單位仲會比以前少。」

韋志成亦粗略估計,如將約2,000幢樓齡50年以上的舊樓重建,市建局須蝕約860億,連同所有舊樓宇,即2,700幢樓齡達30年或以上,則會虧蝕達1,540億,換言之,比興建機場第三跑道達1,415億元的造價更高。

圖為油旺區的樓宇狀況,紅色範圍的剩餘地積比為0或負數,即重建潛力低及出現虧蝕。(市建局提供)

位於佐敦的「八文樓」已有超過50年樓齡。(林振東攝)

韋志成希望研究結果可以應用於日後的地區重建策略上。(江智驀攝)

研轉移地積比

韋志成又認為,現行模式根本無法處理舊區老化的問題,故提出要因應當區人口、樓宇狀況等進行研究分析,例如研究轉移地積比及儲存地積比的可能性,制訂不同的策略方案,並分為額外收入、達收支平衡及投放資源的3套發展大綱圖。假如地契容許業主興建10層高的樓宇,但業主只興建9層,就可以將剩餘一層的地積比賣給其他重建的發展商,再利用該金額重新翻新樓宇。

然而,韋志成亦承認研究結果最終需政府支持,例如改變當區的分區計劃大綱圖及注資,「究竟要放幾多資源落去,都要等做完個研究先知。」

根據市建局調查,油旺區有超過8成的樓宇樓齡達30年或以上。(潘思穎攝)

葉傲冬:屬初步概念  需解決社區承受力

油麻地區議會主席、佐敦南區議員葉傲冬表示,油旺屬於高度密集的早期發展區域,如果市建局計劃要重新規劃,料會面對數項問題,「區內的公私營房屋比例失衡,即使上海街附近的樓宇有重建潛力,都需要考慮社區的承受能力如交通等。」他相信,2年的研究會有助當區長遠規劃發展。



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