中央施壓地方買斷爛尾樓　但瘋狂大招難提振房市｜伽羅華

《彭博》上周獨家披露，中國政府將推動地方政府買斷全國數百萬間爛尾樓，這項具有中國社會特色的瘋狂大招反映中央對提振內房已愛莫能助，唯有施壓地方政府和國企協助埋單，但地方財政早已左支右絀，就如「黃台之瓜」，預計計劃對提振房市難收奇效。

按照中央構想，人行先設立3,000億元（下同．人民幣）保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國開行、政策性銀行、國有商業銀行、郵儲行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。原則上，銀行放貸是自主決策，風險自擔。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5,000億元。

為確保地方及國企不會違規動用銀行融資，金監總局副局長肖遠企宣稱會建立健全城市房地產融資的協調機制，負責優化預售資金監管流程，合理確認預售監管資金的額度，同時要壓實房地產企業和房地產項目公司的責任。這些流程原本是地方住建局及銀行共同監管，以往地方財大氣粗，私自挪用準業主的按金，才造成爛尾樓問題進一步惡化。

唧牙膏救房市 爛尾樓業主斷供個案增

野村證券去年曾估計，截至2022年底，中國已預售的爛尾樓數目約2,000萬套，其中已在清盤程序的中國恒大（3333）便有近200萬業主未收樓，碧桂園（2007）爛尾樓情況更為嚴重，目前很多發展商都陷入進退維谷，雖然在政府默許下，內房債權人暫緩向企業催命式追債，但今年至今房市銷情未有起色，資金回籠緩慢，銀行對放貸政策愈趨審慎，導致保交樓的任務遲遲未能達標。

中央唧牙膏式救市已經令很多爛尾樓業主放棄供款，這些原本打算在城市紮根的居民，最終經濟不景下決定返鄉，結果大量城市斷供個案湧現，意味地方政府的買斷是真買斷，若然未必能找到買家，將鎖住大筆地方財政開支不能動用。

若以每套房50萬元計，要買斷全國2,000萬套爛尾樓需要斥資10萬億元，帶動銀行貸款5,000億元的體量，相信連中國恒大一家公司的爛尾樓問題也解決不了，何況像恒大債務規模的內房企業還有數家，相信買斷爛尾樓的措施只能選擇性實施，對較有財力的地方政府、且能推動白武士參與救助的爛尾樓項目會獲得銀行優先放貸，只要若干試點項目成功，能夠提振房市信心，往後可能吸引更多地方國有企業參與。

官方稱內房困境暫未影響銀行壞帳

《彭博》早前報道時亦指出，當房市崩盤，可能導致500多萬人面臨失業或收入下降；房市低迷已經成為經濟的最大拖累，地方政府有嘗試收購滯銷住宅，惟普遍規模較小，收效甚微。事實上，內房債是中國三大潛藏的債務危機最早爆發，內房及相關產業對中國經濟貢獻達三分之一，房市低迷導致內需不振，在房市和經濟互相拖累下，兩者陷入螺旋式下跌的狀態，加劇社會不穩的擔憂。

雖然肖遠企派定丸，強調內房困境尚未影響中國的銀行業，2023年第四季不良貸款率為1.62%，上一季為1.61%。然而，銀行壞帳數據有主觀成份，如何介定壞帳已經成為銀行風險隱患。隨着危機愈演愈烈，中央擔心內房債會波及早已千瘡百孔的地方財政及銀行體系，因此去年初中央已低調救市，但力度太小而毫無作用。

去年初人行設立規模僅1,000億元的住房租賃貸款支援計劃，支援部分城市試點按市場化方式批量收購存量房產，擴大租賃房的供應，簡言之，這種去庫存的方式是向內房收購庫存用作公營房屋出租，但至今年3月，實際使用金額僅20億元，反映銀行及地方政府根本不願為內房包底，擔心將進一步拖累兩者財政。

滬杭房市稍有反彈 全國仍低迷

1,000億元的救助規模，對10萬億級的內房市場自然連半點漣漪也泛不起來，中央於是去年12月向三大政策行國開行、進出口行、農發行凈新增抵押補充貸款3,500億元，此次抵押補充貸款可以投放在符合保障性住房建設、「平急兩用」公共基建、城中村改造等三大工程提供中長期、低成本資金支持，貸款利率亦由先前3.89%降至2.4%，希望有利於房地產市場平穩健康發展。

今年初，這批新增的抵押補充貸款3,500億元基本上已由中國的銀行發放貸款予地方，以協助內房完成保交樓的任務，將3,500億元投入房市，同樣是杯水車薪，如果中央是以空間換取時間，希望經濟出現由低位反彈，帶動內房市場，但官方數據顯示，除了個別城市如上海及杭州出現豪宅成交價反彈的現象，整體內房銷情仍然低迷。

房住不炒已不再高調宣傳　最壞時刻仍未遠去

當然，官方為救內房市已經扭盡六壬，目前全國地方基本上撤銷了限購政策，連實施最嚴格政策的北京近日都出現輕微鬆綁，所謂「房住不炒」口號已經不再在官方高調宣傳，但大家期盼已久的房市回穩的美好時刻仍然遲遲未到。

先看官方數據，4月份一線城市新盤售價按年下跌2.5%，跌幅比上月擴大1個百分點。其中，北京、廣州和深圳同比分別下跌0.5%、6.9%和6.7%，上海上漲4.2%。二、三線城市的新盤售價分別按年下跌2.9%和4.2%，跌幅比上月分別擴大0.9個和0.8個百分點。

今年首季內房銷售金額亦按年大跌。房產數據機構克而瑞表示，2024年首季度，百強房企累計實現操盤銷售7,792.4億元，按年大跌47.5%，其中3月份銷售金額為3,583.2億元，較2月份大升92.8%，但以上數據都是低位運行。正如安邦智庫報告所指，雖然二手房市有了積極變化，但整體房市逐漸下沉的大趨勢已很難改變，意味寒冬還遠未過去。

【財經專欄】大盤漫談．伽羅華

資深財經傳媒人，多年來見證金融市場蛻變，在即食資訊年代，堅持深入調研和理性分析，現以自由人身份從事商業諮詢工作。

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