九倉一炮過分拆2300億物業上市 分析︰趁市道高峰期體現價值

最後更新日期:

九倉系再有大動作!繼出售有線寬頻﹙1097﹚及九倉電訊後,九倉﹙0004﹚今日﹙9日﹚宣布以介紹形式將海港城、時代廣場等6個香港主要投資物業分拆上市,總值估計超過2300億元。分析認為,九倉此舉旨在提升相關資產的價值,而選擇以介紹形式上市這條「捷徑」,是要趁本港房地產高峰期盡快體現價值, 分拆出來的上市公司估值也可以提高,利好股東。

今年上半年,九倉旗下海港城、時代廣場、荷里活廣場的營業盈利已高達56.75億元。﹙視覺中國﹚

九倉今次分拆行動,不涉及籌集新資金,而是透過介紹形式上市,以實物方式分派股份。

分拆6項物業   總值2300億元

根據建議,九倉將分拆全資附屬公司九龍倉置業地產投資有限公司﹙「九龍倉置業地產投資」﹚獨立上市,其持有海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及 The Murray(正改建成酒店)6項收租物業,以及同系上市公司海港企業﹙0051﹚72%權益。資料顯示,有關投資組合共有約1,100萬平方呎樓面面積,總值超過港幣2,300億元,每年營業額超過130億元。

目前,九倉有近7成基礎盈利來自投資物業,以最新公布的中期業績為例,集團基礎盈利為72.71億元,投資物業佔了其中的66%﹙52億元﹚,發展物業則佔32%﹙19億元﹚。而投資物業之中,上述收租物業更是主要收入來源,單是海港城、時代廣場、荷里活廣場的期內營業盈利已高達56.75億元。因此,把投資物業分拆後,九倉的業務重心將集中於中國內地投資物業及發展物業、其他香港物業,以及物流和酒店管理,昔日「收租佬」之角色大打折扣。

吳天海表示,分拆上市的目的不是集資,亦不希望減持香港投資物業。﹙黃永俊攝﹚

分析︰握時機趁體現價值

東驥基金管理董事總經理龐寶林認為,九倉考慮分拆海港城等6項投資物業,出發點是為了提升這些資產的價值,因為現時物業價格高企,但市場對九倉旗下物業的估值保守,管理層要尋找方法發掘價值。

龐寶林又指,九倉選擇通過介紹形式將有關資產上市,是由於這個方式的成本較低,上市過程較快,也反映大股東的重點不是「抽水」(集資)。「可能見地產升勢不是好正常,因而急急分拆,以免美國經濟好得快、利息加得快時,明年物業價格可能要跌,到時上得市來估值都已經跌咗,無意思。」

不過,他不認為大股東睇淡本港物業市場,只是把握時機趁物業市道高峰期體現價值,分拆出來的上市公司估值也可以較高,股價對股東有利。「好似當騰訊﹙0700﹚升到去370蚊,你唔走先就笨,因為短期來講已反映價值,等佢跌咗再買。」龐寶林比喻道。

九倉料變身控股公司

大中華投資策略研究學會副會長(港股)李偉傑亦認為,九倉今次分拆旨在將該投資物業的內在價值在市場上進一步提升,從而令整個九倉系的市值有所上揚。他認為,分拆後,九倉系內公司分工將會更加清晰,而由於九倉手頭上餘下的業務已經太多,料九倉的角色會由以往依賴收租業務的上市公司,變成為一間儼如控股公司。

九倉主席吳天海於今日的業績會上則表示,分拆完成後,會德豐(0020)會繼續負責本港發展物業買賣,至於商業項目則繼續由九倉負責,「界線今日已清楚,將來只會更清楚」。

龐寶林預期,九倉宣布分拆後,未來陸續有老牌地產公司啟動資產重組。﹙YouTube 截圖﹚

或掀起地產股分拆潮

九倉分拆的消息公布後,股價全日飆升近14%,收報79.65元,市值達到2,417億元。李偉傑認為,反映市場對分拆消息正面,再加上集團的中期業績表現理想,核心盈利升22%至73億元,料未來股價仍有上升動力,中長線會看85元。

龐寶林則預期,未來陸續有老牌地產公司做分拆,因為通常有個別公司行山一步後,其他同業都會考慮跟隨,雖然未確實掌握下一間進行分拆的公司,都見信和﹙0083﹚、新鴻基﹙0016﹚、新世界﹙0017﹚和恒基﹙0012﹚這些公司的資產,其市值被低估,相信它們都有機會分拆資產上市或出售。



X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。