【賣地計劃】16幅地未完成改劃 分析料單位供應量或「一如既往」

撰文:陳嘉碧
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政府最新公布2018/19年度賣地計劃,合共推出27幅住宅地皮,包括15幅上年度滾存的供應,總共涉及15,250個單位,計及鐵路物業發展、市區重建局、私人發展和重建項目,預料可興建25,500個單位,比目標18,000個單位,多出7,500個單位。
換言之,政府下年度推地可謂「超額完成」。不過,由於27幅地皮中,16幅仍未完成改劃,涉逾萬伙,加上政府難主導發展商賣樓步伐,分析認為有可能影響實際樓宇供應量。

發展局局長黃偉綸,在今次土地小組成立以來,未見有太主動的角色。﹙資料圖片/歐嘉樂攝﹚

未完成改劃土地   涉1.17萬伙

戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及亞太區估價及顧問服務部主管趙錦權便指出,政府預計所提供的25,500個單位中,有11,710個單位未完成改劃,由於一般改劃需時,由1至5年不等,並須視乎個別用地的情況和涉及的程序而定,「期望」整年供應能夠達標。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦指出,即使今年推售地皮後,說的也是3年後的住宅供應,加上多推地皮對樓價高企並沒有幫助,「賣地是政府主導,但賣樓始終由發展商主導,他們會各自各計數,因應市況推出住宅供應。」林續稱,即使往年已推售較多地皮,樓市供應量仍一如既往,預計今年約17,000至18,000個單位推出。

18/19年度推出的27幅住宅地中,有10幅土地都屬於「蚊型」地皮。﹙梁鵬威攝﹚

政府姿態式顯示有「大量供應」

林浩文又認為,是次政府推出27塊地皮,更加入啟德9幅地,算是姿態上「晒冷」,向市場釋放訊息,展示政府有大量供應,「等市民唔駛驚」。不過,林浩文推算政府仍會「預留彈藥」,如以往一樣不會推售全部地皮,因政府過往幾年已推售大量地皮,估計未來數年住宅供應已有保障。

他表示本港土地資源不多,政府始終要「留有餘地」有一定地皮在手上,當土地小組有實質建議的時候,增加土地供應作中長期規劃,才會多推地皮。林浩文預計政府今年至少推售三分之二的地皮,但較「靚」的地皮可能每季僅得一幅。

趙錦權則指,現時土地供應仍然未能追回過去多年土地的缺失,期望政府能夠加快修改新界農地用途,從而提供足夠的住宅單位,以解決房屋短缺的問題。

啟德9幅地或賣近千億元

發展商方面,林浩文預計它們今年仍會積極買地及補地價,但優質土地供應仍然不足,初步估算2018/19財年賣地收益約1,500億至1,700億元。他建議政府早日制定中長缐土地供應,因他估計2022年後土地供應會不足,而「做地」需時,政府要加快制定及公佈土地供應時間表及香港未來規劃藍圖。

他認為是次賣地表中,比較矚目的地皮主要是啟德住宅地、安達臣道住宅地皮以及山頂文輝道,其中9幅啟德地估計總金額接近1,000億元。林浩文又指,若以單地一幅地的賣地金額計,料最受矚目的「地王」為啟德地,相信每幅地金額可能過百億元,但以呎價計,「地王」或是山頂文輝道的地皮。

不少發展商已表示對下年度所推售的9幅啟德地有興趣。(李澤彤攝)