【子非魚專欄】高收入醫生「太自信」 申請九成按揭中伏記

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疫情引發香港經濟危機,打工仔飯碗勢危,專業人士則依然悠然自得,甚至鋤賣家價「疫市」撈筍盤。不過有時候聰明反被聰明誤,筆者認識一位診所醫生,以為高收入申請九成按揭「實食冇黐牙」,怎料依然「中伏」。

政府去年10月放寬按揭保險成數,800萬港元以下住宅可申請最高九成按揭,明顯是瞄準高收入、未儲夠首期的專業人士或中產階層。以800萬港元樓、敘做九成按揭為例,貸款額為720萬港元,首期只需80萬港元,在現時監管規例下最低月薪要求為58,300港元,可謂完全為專業人士而設。

筆者近日認識一位陳醫生(化名),他前年離開公立醫院後自設診所,今年初更計劃買一層800萬港元住宅,惟他以為入息高、夠首期,便可敘做九成按揭,未有熟讀按揭法規,因而錯判自己的財務條件,首期及供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR)未能過關。

經過筆者「診斷」後,陳醫生最少犯了四大錯誤:

一、在金管局指引下,開診所等於自己做生意無異,會被當成是收入浮動的「自僱人士」,不能申請九成按揭,最多只可以借八成按揭(640萬港元)。

利得稅的計算方式,直接影響按揭比率。

二、自僱人士須呈交利得稅(Profits Tax)稅單,陳醫生在會計方面用盡開支報銷,形成每月盈利微薄,以節省稅項;銀行在計算稅後盈利(Profit After Tax)時「唔夠計」,未滿足到按揭供款與入息比率要求。

三、陳醫生曾向銀行借中小企貸款,為診所購置各種醫療設備,該筆貸款的每月還款額不只影響診所盈利(即醫生入息),債項更同時計入按揭每月供款,形成重複計算(Double Count),令每月供款高過入息一半(即DSR超過50%),難成功獲批按揭。

四、迄今最新一期利得稅稅單只反映2019年3月底止的財政年度,不反映2019年3月以後的診所業績,陳醫生申請按揭時須提供最近6個月銀行流水帳及公司會計賬目。惟診所因疫情緣故導致收入大跌,影響按揭申請。

不過,上述情況只適用於自己開診所做老闆的醫生;如果是掛牌醫生,醫院每月固定出糧,銀行會視之為受薪人士,800萬港元物業可以順利申請九成按揭。惟要留意,掛牌醫生收入有機會是由固定薪金及浮動薪金組成,申請九成按揭的話「浮動部分」便不能計算;如要計算「浮動部分」,最多只能申請八成按揭。

身為股東的醫生不能作為自僱論。

診所股東不能被視作受僱

陳醫生問筆者:「如果我每月透過自己診所定額出糧給自己,又能否當是定額受薪制?」答案是不能。如果申請九成按揭須經按證保險公司批核;如果在審批期間查冊發現診所股東是醫生本人,便當是自僱人士去審批按揭,最多仍然只可以借八成按揭。

理論上,如果公司是由直系親屬任大股東,例如陳醫生父親開診所,自己則在內打工,也不可以視之為受僱。另一個情況是按證保險公司查冊後發現股東不是陳醫生本人,但股東申報住址和陳醫生申報住址是相同,亦會質疑兩人是否直系親屬關係。

以上個案並不只限於醫生,就算是律師和會計師自設公司做生意,同樣會遇到上述問題,按揭最多只可以借八成,敬請留意。

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*投資涉及風險

作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。


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