【子非魚專欄】銀行進一步收緊按揭 這幾類申請者要留意

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之前傳銀行收緊按揭,各媒體都廣泛報導。筆者所屬的按揭轉介公司也收到不少報章訪問,查詢銀行如何收緊按揭批核。其實,之前的收緊都算是輕量,主要是針對無薪假和受影響行業的浮動入息計算方法。不過,近期不同銀行開始有另一輪的收緊情況出現。

攝影:王嘉豪

首先是壓力測試。去年政府放寬了按揭成數,按揭保險申請人如符合首置便可免壓力測試,只要供款與入息比率不超過50% 便成。雖然過不到壓測需要加10%-15%保費,但都是可以批。近期開始有大銀行取消可以加保費以豁免壓測的安排,即就算首置都還是要壓力測試。有些銀行也加入回復壓測為批核標準,但壓測可較以前寬鬆,比如壓測後供款不能超過入息65%,相比正常以60%計算,仍算放寛了一點。

至於受影響行業比如航空酒店業等,之前有個別銀行不願接按揭申請,但近期有銀行加入行列,雖可以照接,但要減按揭成數,比如調整5%。即原本申請9成按揭,counter offer 為 8成半。

自僱人士申請按揭比以往困難。以往自僱人士如有定期出糧給自己,或提供內務帳目,都不少中小行可以批到按揭。但現在就算中小行門檻都高很多了,很多都要提交稅單作審批。

佣金收入,以往是用6個月平均數計,之前有銀行延長需要用1年平均數計算。近期更加有銀行需要用3個月、6個月的平均數,取其低者。反映了銀行對於浮動收入的取向轉為謹慎。

資產審查也收緊了。以往只要持有一幢現契樓,就算沒有入息,不少銀行的資產審查都可以做4成按揭套現。近期,銀行都收緊了按揭,只能做到2成半。不過如戶口有現金相等於2年的供款,都有銀行可以繼續做4成。

計劃買樓人士,要留意銀行按揭最新要求變化。(攝影:鄭劍峰)

按保收緊了甩名批核。去年政府放寬按揭成數,1,000萬樓可以借8成,甩名也適用,原因是甩名可以當是新買賣,因此新按揭成數適用。但近期,一些夫婦聯名物業甩名,重做8成按揭套現,不少個案按保都拒批,最終只能做6成按揭。原因是因夫婦都是同住同一物業,甩名後為何需要套現,按保需要申請人提供合理原因。

高齡人士,如60歲以上,就算有穩定收入,很多個案按保都不批,也見過有個案批但要減按揭成數,除非加擔保人。

申請按揭期間如有新一期糧發出,以往銀行只是抽樣要求申請人提供,但近期有銀行劃一需要提供,避免貸款人在按揭申請期間出現失業的情況。

抗跌能力較弱的物業,比如村屋或舊單棟樓,個別銀行開始會調整按揭成數。

以上皆為筆者觀察的情況,不代表銀行或按保的取態。如對自己的按揭申請有疑惑,簽臨約前可到銀行做預批,又或向賣家爭取3個月成交期,預多點時間向不同銀行叩門。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險

*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表香港01立場。


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