私樓租金回報率創近18年新低 關焯照︰買磚頭收租不如買美債!

撰文:吳美茸
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曾經買樓收租是不少港人夢想,「磚頭」保值之餘,租金回報亦算可觀,可是本港樓價屢創新高,買樓收租隨時變成「皮費重、回報低」。差餉物業估價署最新公佈,11月份所有類別私人住宅回報率,創近18年有紀錄以來新低,其中過去深受投資客買樓收租熱捧的細單位,回報率已跌至2.8厘水平!經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照奉勸有意買樓投資的人士還是「揸現金」較穩陣,甚至「買美國10年期國債好過!」

差估署資料顯示,11月份私人住宅租金回報率不斷下跌,為18年新低。(資料圖片)

差估署資料顯示,11月份私人住宅租金回報率持續下跌,僅得實用面積約1,076至1,721方呎單位,回報率靠穩於2.3厘紀錄低位之外,其餘4類單位回報率均要下跌,當中實用面積最細的431方呎以下單位,回報率下跌至2.8厘;而面積最大的1,722方呎或以上單位,回報率更跌至2厘關口。

關焯照︰投資者宜「揸現金」

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,租金追不上樓價,當樓價不斷攀升,租金回報率便會每況愈下,樓市泡沫只會愈來愈大,「只是等幾時爆」。他又笑言︰「當買樓回報得2.8厘,不如買美國10年期國債好過!依家都有2.5厘。」他亦奉勸有意買樓的人士還是「揸現金」較穩陣,靜觀其變。

對於樓價飆升,租金回報不成正比,他直指「納米樓」將會首當其衝,「現時百多呎的納米樓,都賣成300多萬元,如果未來加息,樓價跌得快過租金!而且得百多呎,根本就唔會有人租,家庭客一定唔會租,都唔適合人居住,就算有人租,都要平租。」他表示這個呎價「連自己都買唔落手」,即使人民幣持續貶值,國內資金來港買磚頭,都「睇唔起」納米樓。

「如果你係租客,都唔會不問價追!10個都有9個要『睇餸食飯』。」
關焯照

租金回報率料企穩2厘以上

對於租金回報跑輸樓價升勢,他指租客能力不比投資者,「如果你係租客,都唔會不問價追!10個都有9個要『睇餸食飯』,而且業主都唔會要求租金升幅媲美樓價,到時只會吉咗無人租。」

他預計細價樓租金回報2.8厘,最多只會再下跌0.2厘,不會跌至2厘水平,「如果跌到2厘,意味樓價要有一個大升幅,到時100呎樓,賣到4萬蚊呎,你估香港人仲唔暴動!」

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,買樓回報總比放在銀行定存不足1厘為高。﹙由受訪者提供﹚

不過,美聯物業住宅部行政總裁布少明則稱,現時買樓回報總比放在銀行做定期存款高,「買樓起碼有2至3厘,但銀行定存不足1厘,因為大家都是在買一個樓價升的期望!所以租金年年都跑輸樓價,但買樓需求仍然強勁。」他又指自英國脫歐後,匯市及股市十分波動,「我自己股票都損手,反而樓市仲有得賺,雖然回報唔算高,但好穩陣。」他預期隨著未來多個新盤入伙,放租盤增加,租金回報率料會跌穿2.8厘。

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