港地產商傳被要求「守規矩」 摩通:或從農地轉換著手 恒地最傷

撰文:黃文琪
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《路透》日前報道指,中央要求香港地產大亨「守規矩」,以解決本港住房短缺,今早本港地產股遭血洗。摩根大通發表報告表示,從早前教育、博彩等不同行業監管不明朗的經驗,令市場將關注本港地產開發商要如何回應緩解房屋問題,估計本港地產股短期股價將跑輸大市,當中恒地(0012)股價下行風險達37%,看好長實(1113)和新世界發展(0017)。

料政府會從農地轉換緩解土地供應緊張

就市場關注本港地產開發商要如何回應緩解房屋問題,摩通評估開發商所受到最壞情況下行風險。由於本港住宅樓價自2009年初至今已累升228%,對比同香港貨幣基礎增加313%,鑑於香港聯繫匯率制度下,資本流入主要反映在資產價格上漲之上,政府有限的土地供應加劇情況。

為緩解香港房價難以負擔問題,該行認為有四種可能的方法和角度來解決這個問題,第一是聯匯制度、第二價格控制、第三是需求及第四是供應。但第一項選擇不可行,本港實施的聯繫匯率屬不可動搖,第二項是價格控制,料實行所產生的後果會壞於住宅問題本身,料在本港落實機會較低。該行認為港府增加土地供應是解決本港住屋問題,料政府會從農地轉換著手去處理相關問題。

恒地下行風險達37%

該行對本港地產開發商壓力測試下,由於資產負債表的實力,料長實集團和信和置業最有能力抵銷開發收益下降的影響。

該行認為,本港地產開發商要如何回應緩解房屋問題存在不確定性,料將是相關股份近期表現不佳的因素,假設在兩個壓力測試的情境下,第一是所有農田均免費捐贈予政府、第二是所有開發商未來開發項目的現金流折現估值為零,料長實集團和新世界發展當前股價水平的下行風險最小,即由目前股價下行約9%,但料信和置業(0083)和新地(0016)的下行風險達20%,估計恒地下行風險達37%。

該行料長實集團也是最有能力通過股票回購,以抵銷每股收益下降的公司,亦予新地「增持」評級,因該行料鑑於未來大部分土地可能會分配給公共房屋,指新地具有八年的土地儲備顯然在同業中是一個差異化因素。

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