按證公司李令翔:若擔心長遠利率風險 可考慮定息按揭計劃

撰文:許世豪
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美國聯儲局持續加息的影響下,市場關注本港銀行何時加息。香港按揭證券公司亦公布,上調8月定息按揭計劃利率0.3厘,10年、15年及20年期年利率分別上調至3.5%、3.65%及3.8%。有關利率適用於8月1日至31日的申請。

香港按揭證券公司執行董事兼總裁李令翔撰文,指對不少香港市民來說,本地利率變動會直接影響他們置業能力或按揭供款負擔,若果擔心長遠利率風險,可考慮選用定息按揭計劃。

他指,定息按揭並非新事物。在一些市場,例如美國,定息按揭的市佔率能高達九成,是主流產品。按揭證券公司早在1998年就已推出試驗計劃,透過銀行提供三年期的定息按揭貸款,其後在2005年將最長定息期增至10年。然而,在過去長時間的低息環境下,香港置業人士一般傾向採用浮息按揭。

雖然如此,定息按揭作為另一財務選擇,確實能減低置業人士面對利率波動的風險,有其存在價值。按揭證券公司遂於2020年5月再度推出試驗計劃,並在2021年11月把計劃恆常化,提供10、15和20年期的定息按揭貸款。一些採用了這工具的置業人士有效地控制了利率風險。例如,在今年年初10年期的定息按揭年利率為1.99%,高於當時的浮息按揭實際利率(大約1.4%)。但短短六個月後,浮息按揭實際利率已升達2.5%,而且有繼續上升的趨勢,可見定息按揭確有其可取之處。

他提到,現時的利率環境與年初已大為不同,特別是美聯儲的聯邦公開市場委員會在3月至6月期間三度加息共150基點,近日又再宣布加息75基點。港元利率亦隨之上升,部分反映對日後加息的預期。在這背景下,按揭證券公司亦已宣布調整定息按揭計劃10、15和20年期的定息年利率,於8月1日開始劃一上調30基點至3.50%、3.65%及3.80%。一如今年初,這些定息按揭利率現時比浮息按揭實際利率要高,但美聯儲現階段認為適宜繼續加息,因此置業人士必須考慮按揭利率日後會繼續上升的風險。

有人會問,定息按揭的利率是怎麼定的? 今年以來美聯儲已加息共225基點又會怎樣影響按揭證券公司的定息按揭利率? 我想趁這機會解釋一下。

為了能夠提供定息按揭,按揭證券公司會發行長期債券及利用利率掉期等工具管理風險。故此,我們不單需要參考短期利率,更需參照一系列較長期利率的水平和趨勢。舉例說,我們按照過往數據,假設香港按揭貸款的實際平均年期約為五年,而港元利率掉期市場顯示五年期的資金成本已由去年底的1.33%升至今年7月27日的2.94%,升幅達161基點。相對而言,按揭證券公司定息按揭計劃下10、15和20年期的定息年利率,由去年底到今年8月的變動介乎151至161基點。另外,港元與美元市場有緊密的互動關係,部分美元市場數據亦具參考價值。

美國五年期國債收益率已由去年底上升158基點至今年7月27日的2.84%,在同一期間,美國15年期的定息按揭利率更上調了228基點至4.82%。從以上資料可見,定息按揭計劃利率的變動與市場走勢大致相符,部分年期的升幅甚至比一些相關的長期利率要低,這是因為按揭證券公司有較好的信貸評級及融資能力。

最近不少關於加息的媒體報導,都分析了利率上升對置業人士的影響,並就浮息和定息按揭作出了客觀比較。目前而言,浮息按揭利率短期內仍比定息按揭利率低。但世事難料,置業人士若能把按揭利率鎖定一段時間,特別是在收支比較緊張的供樓初期,可使財務負擔更為穩定。定息按揭計劃始終是一個值得考慮的選項。