傳大型銀行樓按現金回贈加碼至2.6%　分析﹕銀行冀增競爭力

美國加息周期步入尾聲，本港銀行在樓宇按揭市場掀爭奪戰。市場消息透露，滙豐及中銀兩大銀行，近日低調增加按揭借貸現金回贈，借貸額300萬元或以上現金回贈，調升至2.55%；借貸額700萬元或以上，現金回贈更高達2.6%。

於今年4月初兩大銀行的現金回贈約處2.3%，一旦現金回贈金額升至2.6%，相當於超過16年歷史高位。

分析指，提高現金回贈僅屬一次性優惠，銀行容易掌控利率風險。上周開始，大型銀行進一步將現金回贈推高至2.6%，相信短期內其他中小型銀行會跟進，按揭戰將逐步升溫。

就有關調整樓按現金回贈比率一事，中銀發言人表示﹕「本行的按揭服務條件，包括按揭息率及現金回贈，會視乎貸款金額、客戶關係等多項因素而定。」

金管局﹕並無就銀行予客戶現金回贈設限

對於有本地銀行調高予客戶的現金回贈比率，金管局指出﹕「釐定按揭息率和優惠是銀行的商業決定。作為監管機構，金管局一向要求銀行以審慎原則經營按揭業務，包括以審慎方式釐定相關息率和優惠，使其業務可長期持續，並有足夠利潤承受經濟轉差時可能面對的壞帳風險。」

金管局又指出沒有要求銀行為按揭貸款現金回贈設置上限。若銀行直接或間接向客戶提供的現金回贈或等同現金的其他優惠超過按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，須將整筆回贈計算入貸款額內。此外，銀行須在不超過3年內將現金回贈以經營成本攤銷。

星之谷：仍有機會加P

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，下調按息及增加回贈意味銀行對按揭業務的態度轉趨積極，對買樓人士是好消息。由於該銀行批核速度比大部分銀行更快，且是少數與HKMC和QBE同時有合作的銀行，亦在個別行業的批核、人齡和花紅計算方法上較其他大銀行稍有彈性。

儘管如此，若果美國聯儲局下周加息，他預料，港銀仍有機會跟隨上調最優惠利率（P）0.125至0.25厘。因為已經連續兩次沒有上調，H按計之息率仍高於封頂息率，與供樓相關的銀行同業拆息HIBOR為3.3厘，而現時大部份銀行H按為H+1.3%，實際按息則約3.375厘，反映銀行仍有息差壓力。

王美鳳料銀行冀平衡競爭力

中原按揭董事總經理王美鳳指出，近日有傳大型銀行調高現金回贈，相信主要是因應市場變化跟隨增加優惠以平衡競爭力；事實上，早前4月份於巿場上已有銀行按個別按揭個案提高現金回贈比率，主要是屬於較高按揭成數的按揭保險申請。暫見調高回贈優惠主要集中於高成數按保個案，由於高成數按保個案的現金回贈計算方式一般只以6成按揭上限計算，而非以9成按揭額計算；以樓價780萬元物業承造9成按揭，按揭回贈比率高達2.6%為例，計算方法是6成按揭額之2.6%即121,680元（780萬元x 60% x2.6%），而非以9成按揭金額702萬元之2.6%計算，換句話說，實質回贈相當於總貸款額702萬元的1.73%，造成銀行有較大彈性及空間為按保個案增加現金回贈。

王美鳳續指，今年通關復常及政府調減物業印花稅等利好因素支持下，樓市恢復動力交投回升，帶動按揭市場同步造好，有利銀行對按揭業務取態正面積極；然而，今日(5月2日)1個月拆息3.41%，甚或高於市場銀行按息3.375%，按息未有下調空間，銀行遂提高現金回贈有利於按揭市場增加競爭力。