【01周報】觀塘重建「鵝蛋」風波背後 市建局是享特權的地產商?

撰文:林嘉淇
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觀塘重建區「鵝蛋」風波,在群情洶湧下,市建局終就繞過區議會「滅蛋」致歉,並公開近似原設計新方案。風波背後,公眾擔心的是市建局擁有多項重建特權,但經常對民間承諾出爾反爾,不時有批評指它已淪為發展商怪獸,只顧賺錢,不談公眾利益。

問題不在於外形 ……改的時候無通知我們(區議會)才是問題。
觀塘區區議員潘任惠珍

今次觀塘重建項目風波,緣於市建局9月時被揭繞過區議會,取消經公眾諮詢及與區議會多年共議的2007年規劃大綱內的多項設計,當中包括地標建築「鵝蛋」形多用途建築,以及把開放設計的梯田式公園,改為平面的商場式設計,修改方案直接交城規會審批。

翻查觀塘區區議會文件,發展及重建專責小組今年4月6日開會討論項目進度,市建局當時通知區議會,因業權問題將會分拆涉事建築所位處的第四、五發展區重建計劃,以免拖慢進度。當時與會的何啟明議員指,會議討論重點是項目第四期與港鐵站是否有任何連接的道路,會上並未有人追問「鵝蛋」外形是否有相應更改。

至9月初,觀塘區區議會才從傳媒報道,知悉市建局單方面重大修改建築物外形,該區區議員隨即在9月7日的會議上表達強烈不滿,並去信城規會譴責。事件發酵近兩個月後,本月初市建局表示新設計近似原版,亦在觀塘區區議會大會上承諾,日後再有改動會先諮詢他們。

「走數」往績纍纍

市建局在已落成的旺角波鞋街重建項目,亦被指隱瞞區議會。該局2007年公布波鞋街項目時,聲言會保留其特色,打造「體育用品城」,商場內設全港首個「體育名人館」表揚本地運動員,受影響商戶日後可優先租用體育城舖位,以爭取區內市民支持。不過項目完成後,「體育名人館」卻變為商場中的一個舖位,本屬公眾休憩空間的「空中花園」則要限時開放,康樂文娛場所亦不見影蹤。

市建局其後稱於2011年已就新方案諮詢油尖旺區區議會,亦獲得通過。翻查資料,新方案是由於《旺角分區計劃大綱草圖》調低了新建建築物的高度限制,而刪去本屬康體文娛用途的兩層場地,不過會上並無提及「體育名人館」屬刪走範圍。翻查市建局網頁,體育名人館將「擺放與香港頂尖運動員有關的展品、歷史物品和紀念品等……表彰他們的成就。」如按字面解釋,體育名人館屬對外開放的社區設施,現在的改動,令人質疑馬昭智2011年於區議會上聲稱「並無刪去任何政府/團體/社區設施」,是涉及隱瞞或誤導。

左圖為市建局觀塘重建的最新方案,右圖則為2007年的原方案,可見原本「鵝蛋」形的地標建築物,已變成橢圓形。

市建局「貨不對辦」的前科,還有以售賣婚嫁用品聞名的利東街,最初該局揚言重建後仍以婚嫁作主調,並承諾受影響商戶可重返利東街營業。然而建成後,本來的小店街變成高檔商住項目,市建局更在新商場租約條款加入「First Class Shopping Premises」(一流購物商場)條款,要求商戶從商舖設計到貨品,均符合商場「一流」的檔次,隻字未見對經營婚嫁業務的規定,令商場充斥高檔名店,原來的小店和婚嫁主題卻不復見。另一中環街市重建項目亦因市建局認為成本巨大,放棄原來的「漂浮綠洲」設計意念,回歸至基本的商場發展模式。

市建局=地產商?

市建局主席蘇慶和在上任初期曾表示,市建局「理論上」也是發展商。「由收樓、分拆、出標讓地產商競投,還要自負盈虧和財政獨立——市建局這些setting(設置)及工作令人感覺與發展商無疑。」影子長策會成員陳紹銘如此解讀蘇慶和的「發展商論」。然而,市建局真的僅僅只是地產商嗎?

市建局年報顯示,過去十年該局僅錄得兩次年度虧損,累積盈餘達到194.64億元,當中159.53億元來自政府豁免地價,去年可動用現金亦達到107.68億元。惟該局過去不斷表示因項目延遲、賠償成本高等,警告將會面臨結構性虧損,以迴避坊間「賺到盡」的批評。事實是,多個被市建局「盈警」的項目最終均賺錢收場(右圖),僅海桃灣項目已賺18億元。

市建局並非政府部門,財政上須自負盈虧,該局進行重建時,難免把收支平衡作為重要考量。不過市建局成立時,除獲政府注資100億元「打本」外,亦獲政府豁免補地價形式批地當作補助。(左表),譬如2015年倘若沒有豁免補地價,市建局早已由賺變蝕。

更有甚者,市建局同時享有行使《收回土地條例》的權力,讓該局因收購價格和業權歸屬等問題,未能與業主達成收購業權協議時,可提出申請,由政府強行收回業權。這些「尚方寶劍」足證市建局絕不是其主席口中所說的「發展商」,而是享受政府專利,負責城市重建工作的執行者。

陳紹銘曾提倡政府回購市建局的重建地皮興建公屋,「市建局收回的是基層住所,但重建後卻是萬多二萬元呎價的豪宅,所謂的重建,實質是減少了基層住屋的供應。政府常說地皮緊張……那麼,何不利用市建局這些時有供應的地皮呢?」他之所以有這想法,源於市建局重建後的地皮大部分均用以與私人發展商合作,唯一提供予基層市民的住屋,只得資助房屋「煥然壹居」,不過仍被詬病定價太高。

市建局過去的工作,的確改善了社區及部分市民的生活環境,但重建後的「豪宅」卻無助基層住得更好。市建局既然享受種種特權,又是政府重建工作的執行者,理應背負一定的社會責任及須以民為本。民間對市建局的不滿不是無的放矢,市建局必須認真看待和檢討這些意見。

上文刊載於第87期《香港01》周報(2017年11月20日),原文標題為〈市建局逐利有違社會責任〉,現題為編輯重擬。

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