要分析撕裂香港的遠因不可能不從香港的地產霸權開始，政府在2002年停止賣地開始到2013年2月27日，實施長達11年嚴重傾斜地產大財團的勾地表制度，包括勾地表、土地契約修訂/換地、無須修定私人契約的私人重建項目 。政府在沒有法理基礎及明確知道勾地表制度與大型發展商充滿利益衝突下，無視700萬人的彈丸城市必須有長期的土地規劃，更無視坐擁大量土地資源的大型地產商存在明確的利益衝突的事實情況，把對香港未來發展方向重中之重的規劃民生主動權給了大型發展商，過程中更多次出現明顯的利益輸送給大財團。

文：高瑩樂

沙士過後，2004年隨著本地經濟迅速復蘇，樓價在沙士後重拾升勢，但政府仍拒絕撤銷「孫九招」，2004年5月僅恢復賣地和勾地，但繼續停建居屋、夾屋等，限制長遠供應之餘減少供應公屋。

2005年董建華卸任後，特首曾蔭權直到2011年前仍多次拒絕因時而做修正復建居屋及增加土地供應儲備，為日後天價樓市埋下伏線。至2011年，當時的特首曾蔭權在市民、議員強烈質疑「地產霸權」和「官商勾結」下，承認樓市政策失誤。

事實在長達11年的勾地表制度下，65.3%的住宅供應竞由大型地產商主導。大型發展商坐擁大量的土地及農地資源，作為既得利益者當然不希望薄利多銷希望暴利回報。

結果在長達11年的勾地制度下，每年只有約五幅土地被勾出來，私人單位落成量由2005年的17300個，遞減至2009-12年的每年約只有10000個私人單位落成。

註：香港怎會沒有地——以恆基、新鴻基地產為首的數個老牌香港家族發展商，多年來在新界、東北以不同的手法擁有約一萬萬尺以上的農地（1萬萬尺的慨念是什麼——以地積比率3.5倍及平均500尺一個單位計算，約能建60萬個單位。）

以上的事實數據已解釋了為什麼曾蔭權政府主政開始，停建居屋、夾屋及減少供應公屋，更對開拓未來土地採取消極態度，完全與市民的須求脫軌，形成香港從私人住宅的租賃到商業的租貸成為全球最貴之首，為香港帶來災難性的後果。

香港亦從那時候開始，房地產暴利及地產霸權正式進入新紀元。

根據上市公司報告：國內的大型房地產開發商的凈利潤以恆大、萬科全年銷售約3千多億計算，淨利潤約200多億，回報率只有約6-8%。

香港以新鴻基地產為例，其香港去年銷售約300多億，毛利率高達 38%下，加上香港稅率簡單及政府對地產發展商傾斜優惠, 浄利潤約100多億回報率為30%以上。加上香港地少人多，商業由寫字樓到商場幾乎是無不賺錢的項目，新鴻基去年光租金的凈利潤約為100多億。

回歸後香港以特首為首帶領3司13局管治香港。相信很多人都不知道各司長及房地產市場渉及那幾個部門。

政務司司長的職責

政務司司長協助行政長官，督導他所指定的決策局的工作，並在確保政策制訂和實施的協調上擔任重要角色。在涉及多個決策局的事務中。

財政司司長的職責

財政司司長主要是與有關的決策局局長合作，督導發展局、商務及經濟發展局、財經事務及庫務局和創新及科技局的政策範疇的政策制定和實施。

財政司的下屬部門

規劃地政局：專責香港的城市規劃及土地利用、環境事務，後改名為房屋及規劃地政局，再改名為發展局，對上匯報/監督單位為財政司。

發展局專責屋宇署，地政總署，土地註冊處，規劃署，建築署，土木工程拓展署，渠務署，機電工程署，水務署及綠化、園境及樹木管理組。

以下是回歸後，其中幾個令市民強烈反彈明顯涉利益輸送及涉官商勾結的項目：

2001年，政府批准新鴻基地產以80萬尺偏遠的農地，補20多億元換取120萬尺的柏麗灣住宅地，明確涉利益輸比數碼港更嚴重；數碼港政府也是持份者可以按比例分利潤，柏麗灣卻涉純利益輸送。

時任特首 : 董建華

時任政務司長：陳方安生/曾蔭權

時任財政司長：梁錦松/曾蔭權

時任規劃局長：曾俊華 2001-02年

房屋及規劃地政局（規劃及地政）常任秘書長：曾俊華 2002-03年

房屋及規劃地政局局長：孫明揚 2002-07年

房屋及規劃地政局（房屋）兼房屋署署長：梁展文 2002-05年

2004年，政府把紅灣半島以低於市價涉利益輸送給新鴻基地產及新世界發展建豪宅謀取暴利；時任處理涉利益輸送的官員梁展文——在退休後在新世界發展出任高職引發巿民激烈反彈。

時任特首 : 董建華

時任政務司長：曾蔭權

時任財政司長：唐英年

房屋及規劃地政局局長：2002-07年 孫明揚

房屋及規劃地政局（房屋）兼房屋署署長：梁展文 2002-05年

2005年，恒地嘉亨灣項目被政府審計署批評政府額外向恒地批出可建總面積。西灣河豪宅物業嘉亨灣原先賣地條款中說明，地盤可建總樓面面積為92萬平方呎，約可建1,000個住宅單位，但發展完成後卻變成145萬平方呎總樓面，合共2,020個住宅單位，政府只從過程中收得發展商600萬元的改動補償。

時任特首 ：曾蔭權

時任行政區行政長官辦公室主任：曾俊華

時任政務司長：許仕仁

時任財政司長：唐英年

房屋及規劃地政局局長：2002-07年 孫明揚

房屋及規劃地政局（房屋）兼房屋署署長：梁展文

2005年，40公頃的西九肥豬肉發展項目（4百萬尺土地以5倍地積比率計算，等於2000萬尺樓面尺——以一半樓面尺作為住宅，以500尺一個單位計算約20萬個單位）。時任政務司司長曾蔭權面對各界強烈反對下，不單拒絕公開西九的財務資料更堅持單一發展模式的招標。

注：當時以新鴻基地產及長實集團為首的聯營財團活力星中標呼聲最高。

西九项目終於在全民反對、媒體天天追問下，加上香港立法會通過動議要求港府撤銷單一招標發展西九龍文娛藝術區及取消興建天篷。政府才說尊重公眾意見，重新推倒重來。

時任特首：曾蔭權

時任政務司長：許仕仁

時任財政司長：唐英年

房屋及規劃地政局局長 ：2002-07年 孫明揚

房屋及規劃地政局（房屋）兼房屋署署長：梁展文

1997年到2012年，處理土地問題的相關重要政府部門及重要官員如下：

時任特首：董建華/曾蔭權時任政務司長：曾蔭權/唐英年時任財政司長：梁錦松/曾蔭權/曾俊華規劃局長：曾俊華 2001-02年房屋及規劃地政局（規劃及地政）常任秘書長：曾俊華 2002-03年房屋及規劃地政局局長：孫明揚 2002-07年發展局局長：林鄭月娥 2008-12年房屋及規劃地政局（房屋）兼房屋署署長：梁展文 2002-05年

請留意以上的事實順序及事件重要時段中，在房屋決策上佔著非常重要的位置而重覆的官員除了曾蔭權外，曾俊華一直充擔曾蔭權的長期緊密戰友。

以上涉利益輸送、官商勾結的事實時間列表上——新鴻基地產亦是頭號種子。

2014年，法官麥機智斥責許仕仁利用自己即將得到的職位獲取最多的利益，手段連法官都感吃驚，也令全港市民及社會失望。法庭不會天真地相信，新地沒有真正得益，相信當中一定有些政策受影響。

法官麥機智在判決時指，貪腐的邪惡之處是秘密進行，令取證非常困難，要依靠合理的邏輯及推論。相信任何人都不會反對，多年來政府一次次數以十億的涉利益輸送是因為無知、無意或1，2個政府高層便可以完成的事情。

以上列表說明政府相關部門回歸以來，多次向大地產發展商批出/準備批出的一系列不公不義的官商勾結項目及改策，導致民生議題重中之重的居住及營商惡劣，年輕人完全沒有上游空間，老無所依；加上多年來政府工程腐敗不堪之餘，立法局的議員有意無意地瘋狂拉布令工程造價飈升至全球最貴。

民不聊生、民怨沸騰，民生社區問題日益惡化及嚴重；加上政府無論在土地計劃上、工程建設項目上或監督官員的投訴上都沒有透明、公義公平的機制，絕對是今天香港人撕裂的其中重要遠因...

很多香港人由於沒有公開公平合理的申訴渠道及不知情下，把問題歸咎於為中國大陸的文化及中國大陸是始作俑者。

本人仍土生土長香港人，真的不希望香港人變得凡事都政治化及以立場決定结果，應以客觀邏輯思考輔以理性分析；事實今天中國在習近平主席帶領下，無論在反貪腐、扶貧滅貧、建立不同健康社區、查找政策不足並立刻改善等等施政…其優秀的成績令國際社會有目共睹及學習，中國在短短幾年間更強化中紀委、新設監察局、巡迴法庭、司法改革…令國家及中國人在國際社舞台上受到前所未有尊重…

這幾年中國領導人常查找不足、面對錯處勇於改善，不限於立法及加設監督機制及機構。

而香港是中國不可分割的一部份，香港人只要不被迷惑、拋開無謂的政治爭議、不被立場影響判斷能力，團結一致不分黨派同心努力監督政府運作——提供合法合理的建設性意見，共建公平公義的亷㓗制度，創建健康正常的社區、改善廣大市民的生活環境、包括醫療、教育、居住等重中之重的民生議題, 中央政府一定會全力支持協助，令香港人老有所依及享受安居樂業幸福的環境。

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