【施政報告】4大發展商農地儲備　僅3成起私樓　已可建9個太古城

行政長官林鄭月娥發表任內第二份《施政報告》，房屋及土地供應環節惹人關注，其中「明日大嶼」計劃及調整公私營房屋比例至7：3，長遠勢增加本港樓市「麵粉」，以至「麵包」供應。
就公私營合作發展新界私人農地而言，目前大量農地落在4大發展商手中，合共擁有的農地儲備高達1億平方呎。有統計指，即使只是抽出當中的3成農地轉換為房屋用地，建屋規模已大於9個太古城。然而，政府增加供應的如意算盤，又是否如此容易打響？

政府《施政報告》提出的「明日大嶼」計劃，將於明年中向立法會申請撥款，研究在交椅洲和喜靈洲附近分兩階段填海，建造合共約1,700公頃的4個或以上的人工島。政府稱，透過填海所得的土地儲備，可規劃用作興建26至40萬個住宅單位，供70萬至110萬人口居住，其中7成為公營房屋。

受消息刺激，愉景灣大地主香港興業﹙0480﹚今日一度炒高7.6%，收市升3.9%，表現蓋過一眾本地地產股。不過，政府另一「重頭戲」——調整公私營房屋比例至7：3，7成用於興建公營房屋，卻未能刺激於新界持有大量農地的大發展商，其中「農地王」、坐擁4,490萬方呎農地的恒地﹙0012﹚今日跌1.8%。其他新界大地主新鴻基地產﹙0016﹚及新世界﹙0017﹚的股價，同樣了無生氣，分別跌1%及2.7%。

6至7成撥作興建公營房屋

政府指出，私人發展商合共擁有不少於1,000公頃的新界農地。過去5年，城規會審議了20多宗涉及新界土地的私人屋宇發展的改劃申請，總面積約40公頃。但由於基建配套不足、規劃考慮因素或地區人士反對，當中只有7宗獲得城規會同意。這些獲批申請涉及總面積約18公頃，估計可以提供約2, 800個私營住宅單位，遠比公營房屋的發展密度為低。

在土地共享計劃下，申請所涉及的新增樓面面積，將由政府與申請者「共享」，當中不少於6至7成，須用作興建資助出售房屋。例如一幅獲城規會批准改建10萬平方米樓面面積的農地，發展商申請將其樓面面積建議增至100萬平方米，新增的90萬平方米中，有6至7成須撥作興建公營房屋，餘下3至4成則可用作私樓之用，惟要補足地價。

萬億方呎農地     或可提供12萬個單位

然則，一眾「農地王」豈非可以借機「激活」旗下新界農地？戴德梁行便指出，若政府考慮利用新界尚未發展合共1,000公頃的農地，其規模約等於3個啟德發展區總面積。若以3倍地積比率興建住宅，每個單位約500呎，將可以興建64萬個單位。

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦稱，目前四大發展商擁有的農地儲備高達1億平方呎，假設抽出當中的3成農地轉換為房屋用地，以2倍地積比率，並平均每個單位面積為500呎計算，即可提供約12萬個單位，規模已大於9個美孚新邨、11個沙田第一城、7個嘉湖山莊或9個太古城，絕對有助解決香港的房屋供應問題。

戴德梁行︰建議設立標準地價

不過，這個如意算盤亦未必即時可以打響，其中一個關鍵是發展商有沒有誘因參與政府的計劃。戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及亞太區估價及顧問服務部主管趙錦權認為，這要視乎項目發展規模、最終的地積比率、交通道路及配套設施等因素，「如果要發展商幫手起埋基建及公營房屋，補地價時又會唔會有得扣減？計到數就有誘因，計唔到數就咩都無用！」

趙錦權續稱，以往發展商就改劃新界土地與政府洽談補地價，「傾幾年都傾唔埋」，令發展商完全無辦法做計劃。他認為，如果審批過程愈透明，發展商愈計到數，參與的誘因就愈高。戴德梁行建議，地政總署亦成立專責小組，為改變農地土地用途把關，並訂立標準地價，提升透明度以加強市民信心。該行亦贊成政府設立雙重把關機制，由不同業界的代表組成獨立委員會負責監督公私營合作項目，並由政府部門參與審批，令整個計劃能夠做到公平、公開和透明，令公私營合作不會予人利益輸送的印象。

布少明︰覓地增供應刻不容緩

美聯布少明則認為，政府現時調高公營房屋比例，覓地以增加供應屬刻不容緩。他指出，若未來新供應未有同時大增，或變相令私人住宅發展土地供應減少，有礙未來樓市發展，更可能種下樓價飆升的遠因。

以現時土地供應的情況而言，大量增加公營房屋土地有一定的難度。若將公私營發展比例由現時的六四比改為七三比，以長策會去年底公布的未來10年46萬個單位目標計算，即私人住宅由原先平均每年約18,400伙(4成)減少至13,800伙(3成)。根據每年一手私樓註冊量計算，過去20年一手私樓宗數平均每年約17,700宗；即使過去5年平均亦達15,800宗。由此可見，除非未來供應大增，否則私人住宅供應將進出現「供不應求」的情況。

布少明續稱，因早前政府部份私人住宅用地改為公營房屋發展，已令今個財政年度首3季賣地計劃涉及的私人住宅新供應不足1萬伙，僅佔2018至19年度全年私人房屋土地供應目標1.8萬伙約55%，達標有壓力。