【星之谷】2,000萬相連單位豪宅 「斬件」申請8成按揭難闖關？
自從財政司司長陳茂波放寬按揭成數後，千萬物業申請高成數按揭宗數大增。近期筆者有位朋友林先生（化名）計劃買入一層2,400萬港元相連豪宅，並打算和妻子兩人，將單位地址「一開二」申請8成按揭谷大貸款，這項如意算盤能否打響？
情況一：相連單位已入則
首先要問的是——相連單位能否「斬件」變成兩個單位並申請高成數按揭？如果林先生的相連單位已經在屋宇署入則，並成為單一獨立住宅單位，就算是單位A賣給林先生，單位B賣給林太，都不能各自申請8成按揭，銀行只會以總價2,400萬港元計算按揭成數，最多只可借5成。這個算式並不複雜，原本林氏夫婦最理想可以借到1,920萬港元貸款額，但願望落空後，最終只能借得1,200萬港元。
買家要留意，假如查冊上沒有發現有關批核的登記，需向賣方要求提供有關副本，以確保「入則打通」一事已獲許可。當買入單位後，自己亦應將副本留底，因樓契會抵押在銀行，將來賣樓時，買家亦會要求提供有關證明，屆時才從銀行取契就費時失事了。
情況二：兩個單位已打通但未入則
如果是另一個情況，即A、B單位已經打通但未向屋宇署入則，又能否當兩間單位各申請8成按揭？這視乎申請按揭時銀行會否要求驗樓。如果要驗樓，A、B單位已經打通的事實便即時「露餡」，不只是高成數按揭觸礁，整個按揭都會Game over。
情況三：申請按揭後才打通單位
退一萬步，假設A、B單位未打通，賣家把A單位賣給林先生，B單位賣給林太，兩張買賣合約各自申請8成按揭，往後才將單位打通，又是否可行？
其實也不容易，如果夫婦倆一同到銀行申請高成數按揭，銀行便會得知林氏夫婦各買入一層住宅；而由於申請高成數按揭前提是單位須自住，夫婦理論上應居於同一住所，而不是兩個住所，銀行並不容易接納。
就算林氏夫婦分開不同銀行申請按揭，還有按揭保險公司一關要過。按揭保險公司亦有機會得知A、B單位同一時間申請8成按揭，而申請人是夫婦關係——如何得知？其實申請文件上有迹可尋，譬如兩人合併報稅、現居地址相同，又或是A單位林先生一人申請按揭，而B單位林先生需要做妻子擔保人等等。
如果兩個單位分開報兩間按揭保險公司——按證保險公司及昆士蘭按保呢，又是否可行？遺憾地，目前昆士蘭按保未接納「波叔Plan」申請，現時一般人只可以經按證保險公司申請按揭。
最終，相連A、B單位或只能其中一單位申請8成高成數按揭，另一單位最多只可以申請5成，總貸款額為960萬港元加600萬港元，共1,560萬港元。而即使極端情況下，林氏夫婦二人瞞天過海，兩個單位都獲銀行批出8成按揭，日後再把單位打通，屬違反按揭條款，要面臨被銀行Call Loan追收貸款之風險。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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