【官商換樓醜聞】馮程淑儀與富商交換物業　涉慳稅525萬

《香港01》記者調查發現，位居公務員最高職級的民政事務局常任秘書長馮程淑儀，2年多前以一個半山單位，與賭王何鴻燊三太的胞妹陳婉玉名下公司，交換跑馬地2個相連單位，馮並向陳繳交650萬元作為差價。這交易方式，令二人或可慳稅達525萬元，足夠購買一個九龍灣德福花園兩房單位。
馮太回覆稱這交易交由物業代理處理，自己不知悉交易的另一方是誰，她亦已按稅務局估價的差額繳付印花稅，並已就交易向政府申報。
會計界立法會議員梁繼昌批評，換樓契約非正常物業買賣方式，但馮太作為公務員卻透過物業交換避稅百萬元，容易令人質疑其誠信。

政府近年推出多項辣稅壓抑樓市，而現時民政事務局常任秘書長馮程淑儀（馮太）與賭王姨仔陳婉玉卻另闢蹊徑，以「交換樓」方式避過辣稅。根據馮太提供資料，交換樓契最終向稅局繳稅58.5萬元。若有不諳稅務規則人士以普通買賣方式，即互相一買一賣同價房產，買家賣家均須負擔高達584萬元印花稅。換言之，二人透過樓換樓慳稅達525萬元，足夠購買一個九龍灣德福花園兩房單位。

馮太回覆《香港01》查詢時，表示政府稅務局對換樓交易作出正式估價，確認兩組單位的差價為700多萬元，馮太已按照稅務局對兩組物業估價的差價全數繳付合共$58.5萬元印花稅，其中包括以較高稅率（第1標準）繳納的「從價印花稅」（即7.5%的雙倍印花稅）。下表解釋了馮太及陳婉玉如何透過交換契約，避過重重辣招的相關規定。

馮太富商交換樓如何節省巨額辣稅

依一般情況一買一賣　稅額可高10倍

另一方面，以普通買賣方式計算，即互相一買一賣同價房產，馮太及陳婉玉公司均須共同負擔高達584萬元印花稅。根據測量師為涉事3個單位的估價，馮太原持有的雍景臺單位交易時市值1890萬元，陳婉玉原持有的成和坊兩個單位市值分別為1450萬元及1390萬元。記者以最有利馮太方式計算，由於馮太分別買入成和坊兩個單位，理論上她應該先買價格較貴的單位，因為先購入的單位可獲豁免DSD，當她再買入第二套較便宜單位時，該單位才會被徵收DSD。

按較貴的成和坊單位（1450萬元）估值，以按原印花稅3.75%徵稅，得出稅款54.38萬元；之後較平的成和坊單位（1390萬元），以較貴的第1標準7.5%計算DSD，得出稅款104.25萬元。合共馮太應須付約158.63萬元。

至於陳婉玉方面，她由於本身持有其他物業，因此在她購入市值1890萬元的雍景臺單位時，稅款按DSD第1標準稅率計算上繳7.5%，得出稅款141.75萬元。另外由於陳婉玉以有限公司名義買入單位，因此她亦須繳交買家印花稅BSD15%稅額，即283.5萬元。合共陳婉玉應須付約425.25萬元。

總括而言，若二人按普通物業買賣方式購買物業，所納稅款應合共584萬元，比馮太實際以交換物業方式繳交的稅額58.5萬元，足足高出10倍有多。（詳細計算請參考下列數式。）

陳婉玉馮太交換契約實際稅額

稅務局根據較高稅率計算的「從價印花稅」（即7.5%的雙倍印花稅（DSD））徵收：58.5萬元

若二人不按交換契約，而以正常買入雙方單位的稅額計算

陳婉玉買入馮太單位：

（$1890萬 x 7.5%（DSD））+（$1890萬 x 15%（BSD））= $141.75萬 + $283.5萬

= $425.25萬元

馮太買入陳婉玉兩個單位：

（$1450萬 x 3.75%）+ （$1390萬 x 7.5%（DSD））= $54.375萬 + $104.25萬

= $158.63萬

二人合共交稅：$425.25萬＋$158.63萬＝$584萬

現時陳婉玉馮太共節省稅額

$584萬元－$58.5萬元＝$525萬

梁繼昌：避稅令人質疑誠信

立法會議員梁繼昌批評，馮太作為高級公務員，不應利用原本交易契約進行普通物業買賣，以避過鉅額稅款，因為該契約原意是為方便發展商於發展時換地。「如果每個人都用呢個方法（物業交換契約），做普通物業買賣，政府會損失好多印花稅。」他又舉出前發展局局長麥齊光案作比較，強調雖然馮太的行為合符法例，但由於屬利用法律漏洞，而且又需要與其他人士共同進行，因此難免令人質疑她的誠信。

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