傳統物業管理以人手巡查為主，然而，面對樓宇老化、人手短缺及成本上升的多重壓力，現有模式漸見局限；加上居民對優質生活環境的期望持續提升，轉型升級實勢在必行。

管理逾20個出租屋邨的香港房屋協會（房協），近年積極推動數智化轉型。有別於零散引入個別科技工具，房協從整體策略出發，制訂企業創新路線圖，以「全局規劃、方向聚焦、資源優化、高效推進」為核心，將各自為政的科技應用加以整合，轉化為具協同效應的管理能力，從根本重塑物業管理模式。

在日常物業管理層面，房協制訂「4S」數智化核心框架 - Safe（安全）、Simple（簡便）、Social connection（社區連結）及Sharing（共享），作為各項科技應用的原則。無論人工智能、物聯網抑或機械人技術，目的皆在輔助前線工作、提升服務質素、深化社區連繫，讓科技真正服務於人。

房協的數智化轉型，並不止於技術升級，更是貫穿營運模式與服務理念的深層變革，驅動傳統屋邨邁向更智能、更以人為本的未來。

COPA匯聚數據要素　從被動維修到主動防患

數智轉型的基礎，在於建立一個統一協同的數字底座及中央管理系統。房協即將推出的「物業及資產綜合平台」（COPA），把轄下各屋邨的維修記錄、設備狀態，以及物聯網感應器數據統一匯聚，促進數據資源開發與利用，支援例如水浸偵測、升降機狀況監察及機房環境等實時監控。平台更引入BIM及GIS技術，將維修記錄直接映射至三維建築模型，讓管理人員一目了然，掌握問題位置與歷史脈絡。更重要的是，COPA可透過機器學習分析累積數據，預測設備故障風險，協助管理處提前安排維修，讓物業保養從被動應對轉為主動防患，有效延長設施壽命，提升整體管理效益。

「人工智能+物管」多元場景落地　屋邨安全維護全面升級

在日常安全監察方面，房協深化「人工智能+物業管理」應用，由地面延伸至高空。巡邏機械狗配備具身智能系統，能在屋邨自動巡視，透過AI影像分析自動識別防煙門未關妥、不當吸煙及居民跌倒等情況，並即時通知前線人員跟進。配備邊緣智能（Edge AI）技術的鏡頭則持續監測高空擲物及跌倒事件，一旦事故發生即觸發警報，切實做到風險早識別、早預警、早處置。

外牆及高空設施維修方面，配合低空經濟發展，定期以無人機進行巡檢，透過影像辨識系統自動識別裂縫、滲水及剝落等問題，並在3D建築模型上標註位置與嚴重程度，省卻大量人手高空勘察工序，顯著提升樓宇安全管理效率，亦為城市更新的持續推進提供有力支撐。

至於日常維護方面，同樣配備具身智能系統的清潔機械人，能以電腦視覺偵測各處的清潔狀況及人流密度，自動調整清潔路線，省卻人手指派的程序；另外，洗手間清潔機械人則配備高達100 TOPS (每秒100兆次運算) 的AI運算能力，對每個角落進行全方位清潔。

由地面巡查至高空偵測，房協多元化的物業場景，為各類具身智能技術提供理想的試驗和應用土壤，有助相關技術對接社區。

HS Living奪設計獎　AI接待員服務居民

在便民服務方面，房協推出一站式手機應用程式「HS Living」，整合屋苑通告、會所預約、商場優惠、數碼門匙及「智方便」訪客登記等功能，並設有大字模式及語音導航，方便長者及有特殊需要的住戶使用。程式今年更獲得國際「iF設計大獎2026」，肯定了其以人為本、暢通無阻的設計。

管理處前台亦引入了新幫手。房協為屋苑管理處設置AI接待員，能以自然對話方式即時解答居民查詢及提供相關資訊，背後採用大型語言模型（LLM）及檢索增強生成（RAG）技術，將通用大模型與行業專用場景結合，輔助查詢分流與資訊檢索，有效提升回應效率與一致性。前線同事在需要時亦會在場協助，讓科技真正成為連結居民的橋樑，而非製造新的距離。

為照顧行動不便或需要搬運物品的居民，搬運機械人「力王」配備AI路徑規劃系統，使它能在樓梯間識別障礙物並自動避讓，協助長者及有需要的住戶安全運送物品，體現適老化、無障礙及以人為本的服務導向，進一步實現具身智能與社區的深度融合。

居民共創、初創試驗，構建創科生態

房協的轉型思路，不止於引入工具，更致力推動科技創新與產業創新深度融合，將前沿技術成果切實轉化為管理效能，培育可持續的創科生態。

在社區連結方面，房協邀請住戶參與科技設施的規劃與設計，為搬運機械人的外形及屋苑風力發電系統的佈局等提供意見。「AI打卡挑戰」、機械人徵名比賽及AI運動班等社區活動亦邀請長者與學生一同參與，提升居民的數碼素養，讓新科技融入日常生活。

共享層面，房協與數碼港成立全港首個以房地產科技為主題的共享工作室，至今已吸引27間本地初創公司進駐，在房協屋邨、工地及管理物業等真實場景測試方案，涵蓋建築安全監測、外牆耗損檢測及智慧停車場管理等領域，為創新成果轉化提供示範場景。

房協亦與嶺南大學合作開發GeoAI蚊患預報系統，結合智能滅蚊燈數據、氣象資訊及地理資訊系統，生成「蚊患風險指數」與「蚊患風險地圖」，協助前線同事有效安排滅蚊工作，提升基層治理及公共衛生風險防控能力。

發展新質生產力　締造以人為本的智慧社區

數智化轉型的挑戰不在於引入嶄新技術，而在於重塑既有流程，並改變團隊的思維。從依賴紙本工作單邁向跨系統數據協同，從事後修補進化提升至預測性維修，這場變革顛覆了傳統物業管理的運作邏輯，讓前線員工從繁瑣的程序中解放出來，騰出更多時間服務居民。

展望未來，房協將繼續發揮「房屋實驗室」角色，以場景創新推動房地產科技落地，培育物業管理新質生產力，為居民締造以人為本的智慧生活社區。其未來方向可歸納為幾個重點：

• 以數據為核心，推動由被動管理走向預測性及主動營運
• 建立統一數碼平台，打破系統孤島
• 廣泛應用AI、物聯網及機械人技術，提升營運效率與安全水平
• 由單一服務提供者，轉型為打造居民生活體驗的社區營運者
• 以開放創新模式，聯動初創、學界及業界，共建房地產科技生態圈

在一系列策略推動下，房協不僅為物業管理帶來深層變革，相關經驗亦為業界提供數智化轉型及高質量發展的具體示範，並有助香港推進智慧城市建設及北部都會區發展，進一步融入國家現代化建設大局。

（資料及相片由客戶提供）