【新居屋攻略】最平7萬首期上車　注意申購三大「關鍵位」

房委會資助房屋小組今日下午開會審議新居屋定價、銷售安排等細節，預計推售單位價格將由約139萬元起，屬綠表申請人最低可付少於7萬元的首期「上車」。《香港01》整理資料後，發現以下三大關鍵位，對於一眾準買家極具有參考價值。

梅窩居屋單位較平，但預料管理費相對也較貴。（資料圖片）

按照慣例，房委會推售居屋，一般會容許白表申請者承造九成按揭，而綠表申請者則為九成半。參考仍然在揀樓期內的綠置居景泰苑，房委會同樣讓綠表申請者承造九成半按揭，最平的單位首期只需約4.7萬元。

雖然今期居屋最平單位未較景泰苑為低，但綠表客以九成半按揭，購入最平的大約139萬元銀蔚苑單位計算，首期只需約6.95萬元，對受助者而言可謂吸引。

此外，不論白表或綠表客，以下三大關鍵位必須注意：

梅窩人口密度低，較適合喜歡寧靜的住戶。（資料圖片）

參考過去一期居屋，2,000個「家有長者優先選樓計劃」申請者的配額，最終雖然只有32%配額被運用，但當中逾95%申請者選擇購買441至743呎的較大單位；至於綠置居景泰苑，家有長者申請者用盡全數400個配額，當中60%選擇買逾480呎的較大單位。

由此可見，家有長者申請者買大單位的慣例，勢必在今期居屋延續。今期居屋近2,100個出售單位之中，約有三成屬實用面積441呎或以上的較大單位；房委會今期擬為「家有長者優先選樓計劃」申請者預留600個單位，亦佔單位總數接近三成。至於一人申請則只有100個配額，剩餘則撥給一般家庭申請者。

家有長申請者優先揀樓的原則下，加上過往經驗，相信只有少部分一般家庭申請者能選購大單位，一人申請者的機會更微乎其微。

梅窩699個居屋單位，售價介乎約139萬至255萬元，首期低至約7萬元。

不過，準買家除了要應付首期及每月供款，亦不可忽視管理費，事關梅窩雖然有兩個屋苑，但銀河苑只有2棟，銀蔚苑更是單幢樓，單位少、地點遠，意味管理費將不菲。

前車可鑑，房委會2014年出售大澳天利苑貨尾，售價雖然低至64萬元，但管理費索價每呎逾4元，每戶月繳逾2,000元管理費，令不少買家卻步。

雖然房委會資助房屋小組主席黃遠輝早前曾預料，梅窩居屋管理費不會達到大澳天利苑的水平，但也承認會較市區樓貴。假設最終管理費每呎2元，若購入一個逾500呎單位，月繳也要需一千元，準買家絕不可小覷這筆每月開支。

而縱使銀河苑平均呎價比銀蔚苑高，但後者因屬單棟樓，管理費水平肯定較前者高，準買家必須留意，小心「賺頭蝕尾」。

在梅窩銀蔚苑及銀河苑中間，是有接近30年歷史的公共屋邨銀灣邨。（資料圖片）

房委會及房協去年一同推售資助出售房屋，只有後者的沙田綠怡雅苑提供示範單位予市民參觀，房委會推售的居屋只提供虛擬示範單位短片及室內間格模型等，供準買家參考。在新一期居屋，房委會的做法亦會相同。

據了解，房委會將會把3個新建居屋項目的虛擬示範單位短片上載至網站，另外建築模型及室內間格模型，則會放在客務中心供準買家檢視。

即使重推的36個居屋貨尾，雖然數量少，且在揀樓期間或已落成，但房委會考慮人流管理後，也不打算開放現樓供準買家參觀，將會把這些單位的錄像短片上載至網站。若然一眾準買家在投資「磚頭」前，認為要親身置身單位內隴才判斷是否購買，這方面就要考慮清楚。