【買樓送斜坡】天價維修 拖延修葺隨時釘契 過來人語:勿購免煩

撰文:陳廣盛
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政府覓地建屋難,今年施政報告連斜坡亦要打主意。買樓「送」斜坡,小業主必須提高警覺。事實上,政府早前曾以「有斜坡」涉龐大維修管理費,否決沙田水泉澳邨作為綠置居選址。
房協下午將召開記者會,介紹新一期居屋推售的三個屋苑。最受注目的綠怡雅苑,偏偏卻有兩幅斜坡需由業主負責。究竟斜坡樓買不買得過?《香港01》提醒市民,慎防斜坡樓的三大陷阱,包括天價維修費、「釘契」危機及斜坡責任難釐清。

斜坡樓最大的隱憂,肯定是日後維修問題。有過來人坦言後悔,指該等斜坡平時用不着,維修保養費卻多達百萬元。他力勸準買家盡量避免買斜坡樓,「一句講哂,免煩!」

業主接獲屋宇署發出的危險斜坡修葺令,要求7個月內提交勘察報告。(受訪者提供)

維修貴致業主不和

中環九如坊西唐樓的十多名業主,於2014年5月收到屋宇署發出的危險斜坡修葺令,現時正就有關斜坡招標維修。有關斜坡只有3.3米高,7米長,面積不算大,但預計維修費近百萬元,每戶業主需夾近10萬元。

業主陳先生坦言「肉痛」,但最慘是維修費貴令業主不和。「有業主不想夾錢,每次法團開會都不來,通知又不理會,到現在都未肯付錢。」他續說,收到修葺令後一直感到麻煩,「早知就不買斜坡樓」。

 

 

陳健碩稱,斜坡維修工程主要分3種,動輒花費可達數百萬元。(江智騫攝)

斜坡維修費幾萬到幾百萬不等

土力工程處前處長、現時為工程師公司東主的陳健碩表示,政府打算在斜坡起樓,雖然可行但可免則免(點擊閱讀另文)。且維修工程費用多寡,要視乎斜坡的性質及穩定程度。若斜坡狀態不穩,需施行鞏固工程,支出會非常昂貴。他續指,斜坡維修主要分以下3種:

若斜坡本身不穩定、或不符合斜坡維修標準,需要施工鞏固,費用可達數百萬元;

若斜坡本身符合斜坡維修標準,惟因維修欠佳致斜坡不穩,大修大補耗費約數十萬元;

若斜坡原來已符合斜坡維修標準,包括護坡面及排水系統的狀況良好等,只需做普通維修保養,如修補坡面裂縫、修剪樹木,造價約為數萬元。

無視修葺令隨時惹官非

翻查屋宇署過去3年的紀錄,署方向私人業主發出的危險斜坡修葺令共320個,並就其中拒絕修葺個案,發出111張傳票。有關大廈暫時「釘契」,直至修葺完成為止。若業主收到危險斜坡修葺令,未有在指定日期前弄妥,大廈的業主立法團委員,更有可能被檢控,嚴重者甚至有牢獄之災。

根據《建築物條例》第40(1B)條,若不履行危險斜坡修葺令、且沒有合理解釋,一經定罪,可被判最高罰款5萬元及監禁一年。若仍然不遵照修葺令辦理,則可被加判最高罰款每日5,000元。

屋宇署過去3年就未遵從危險斜坡修葺令的檢控
年份 傳票(張) 檢控被定罪(宗)*
2013 91 54
2014 1 2
2015 19 14

*註:同年檢控和定罪的個案未必相關

中西區區議員陳捷貴表示,區內有不少大廈因危險斜坡失修而被屋宇署「釘契」。他指出,部分個案因法團籌集資金不足,故拖延修葺斜坡;亦有個案因業主是經濟條件較富裕的律師或者專業人士,為怕蝕底,所以一直不夾錢維修。「你棟樓與我棟樓要付多少錢?常常很難有共識,於是寧願拖到政府出手修葺。」

斜坡責任官民難分

馬鞍山錦英苑依山而建,斜坡責任部分屬業主,亦有一些是政府部門承擔。雖然業主定期維修,但一個在錦英商場下面、由領展負責的斜坡,疑因水土流失,過去兩年頻密發生塌樹意外,而該處因屬屋苑主要通道,引致住戶出入安全受威脅。

錦英苑業主立案法團曾促請當局或領展,盡快維修斜坡,但房屋署及土木工程拓展署回應法團,指斜坡屬領展管轄範圍,官方無權責管理或維修;領展則稱,每年兩次維修及保養該斜坡,每5年由岩土工程師檢查。

一直協助法團的沙田區議員丁仕元批評,領展的維修一直是「小修小補」,治標不治本。他表示,業主期望領展全面維修斜坡,惟對方一直沒有回應。政府又以無權責而「闊佬懶理」。

現時由領展負責的斜坡,原為錦英苑與政府共同負責。當年領展買下商場,想將斜坡責任推給業主,於是法團委託律師詮釋地契,領展未能得逞。然而,這亦是錦英苑與領展之間拉鋸的開始,有關斜坡於過去兩年一直頻密塌樹,至今仍未有解決。有業主表示,雖然不用承擔斜坡責任,但現時居民出入安全缺乏保障:「仲慘過要負責」。

另外,陳捷貴透露一棟位於列堤頓道的私樓,早前花費300多萬元維修斜坡,但由於有關斜坡責任有公有私,業主們變相幫政府做了維修,故正入稟追討。有關個案正好反映斜坡維修責任不清,小業主權益難獲保障。

綠怡雅苑背山而建,背靠一幅巨型天然斜坡,幸好維修費用將由房協全數承擔。(江智騫攝)

綠怡雅苑兩幅斜坡要留心

新一期居屋勢成上車客追捧對象,其中焦點屋苑綠怡雅苑,有兩幅人造斜坡和一幅天然斜坡,小業主無可避免需攤分斜坡維修保養費用。《香港01》記者早前與陳健碩到現場視察。陳表示,根據批地條款,該幅天然山坡由房協負起修葺責任,入伙後相關費用毋須業主攤分。

陳健碩估計業主每年要夾幾萬元來保養兩幅斜坡。(江智騫攝)

不過,兩幅人造斜坡的維修責任仍要由業主攤分。陳指,位於屋苑南面的斜坡約5米高;北方的削土坡約1米高。他估計,屋苑每年要夾數萬元保養斜坡。