香港地少人多，蝸居已是常態，「斷捨離」說易行難，迷你倉遂成為都市人的空間延伸。然而，在經濟下行的今天，當不少企業勒緊褲頭，迷你倉又如何找到新出路？紅盒迷你倉（RedBox Storage）行政總裁鍾震南Benny認為，市道不景，反而是展現服務價值的最佳時機。今次專訪這位曾在多間資產管理企業擔任領導角色的管理人，解構他如何憑「自置物業」及「Flight-to-Quality（資金或消費行為追求優質）」兩大策略，為迷你倉行業帶來不一樣的想像！

不做租客　做個穩陣業主

走進紅盒迷你倉位於沙田第一城、全港最大的單層式迷你倉，佔地七萬平方呎的空間光潔明亮，恆溫冷氣系統安靜地運行，與傳統工業大廈的印象截然不同。能夠如此大刀闊斧地投放資源，維持高標準的恆溫與明亮環境，背後正正反映了紅盒迷你倉的核心策略——自置物業。

在香港，絕大部分迷你倉經營者都是「租客」，時刻面臨租金浮動甚至被逼遷的風險，這種不確定性最終會轉嫁到消費者身上。「自置物業，首先是給客戶一個承諾。」他解釋道：「對客戶來說，這代表著營運者有決心作出長期投資，願意持續投入資源，不斷優化其服務及設施的質素。」紅盒迷你倉至今已在香港擁有並營運六間的迷你倉，總樓面面積達40萬平方呎，設施遍及沙田、荃灣、屯門、西環、柴灣及油塘。手握自置物業的營運優勢，讓紅盒迷你倉有信心投放更多資源在消防安全、智能科技和設施優化上，例如其首創的「防火倉」，防火標準符合消防處要求，每個倉更配備獨立感測器，一旦異常便能直接連接消防通訊中心，大大增加了客戶的信心。

對公司而言，這更是一項精明的長遠投資。「作為一個物業擁有者，當然希望在不同的經濟環境下，或不同的地產市場環境下，都可以為產資增值。」2022年，紅盒迷你倉獲博楓資產管理（Brookfield Asset Management）收購，其自置物業模式不僅為客戶提供了保障，也為品牌建立了可持續發展的穩固基礎。

經濟不景　更要Flight-to-Quality

面對市場的減價浪潮，Benny卻反其道而行，提出Flight-to-Quality（資金或消費行為追求優質）的營運哲學。「我認為經濟不景氣時，反而會出現一種『Flight-to-Quality』的消費趨勢。消費者在預算有限的情況下，更希望每一分錢都花得值得，所以會選擇高品質、有信譽的品牌或服務，而不是隨便選擇或只看價格。」他一語道破了消費者的心態。

除了超越業界標準的安全設施，紅盒迷你倉每日均有客戶服務專員駐場的迷你倉，隨時為客人解決疑難。從方便打包的紙箱商店、免費使用的手推車，到一杯即磨咖啡，這些看似微不足道的增值服務，累積起來便成為質感的差異。

迷你倉都可以行得好似Apple Store

要提升品牌形象，就要顛覆大眾的刻板印象。紅盒迷你倉早前在中環開設了一間品牌概念店。Benny笑言︰「我們希望讓大眾明白，原來使用迷你倉服務，如同走進Apple Store一樣，也能獲得優質、舒適的體驗。」他希望藉著概念店將紅盒迷你倉的形象植入潛在客戶的腦海中，在他們需要迷你倉服務的時候，第一時間就會想起紅盒迷你倉。

「我們將網站設計得像旅遊預訂平台一樣清晰易用，解決業內資訊透明度不足的問題，讓客戶能一目了然。」客戶只需點進網站，每個倉的尺寸、價錢一目了然，猶如預訂酒店房間般簡單直接。配合手機App預訂、生成獨立密碼進入等智能功能，將科技融入服務的每個角落，不但提供價格透明度，便利性亦大大提升。

發掘隱藏市場　吸納大學生與中小企客群

除了提升現有服務，Benny更擅長發掘潛在的市場。隨著來港升學的非本地生比例已達四成，學生市場的儲存需求極具潛力。「每逢五月底到六月份，學生佔了『上門迷你箱』服務用戶總數的近九成。」有見及此，鄰近大學的沙田及西環分店特意設計了更小巧、更經濟的儲存櫃，完美切合學生在假期寄存個人物品的需要。

對於中小企客戶，繁瑣的成本計算令他們卻步。紅盒迷你倉特別推出了創新的「月費計劃」。「每月只需一千元的固定費用，即可享有20個儲存箱及1次免費的來回運輸。這種『一價全包』的模式，能有效幫助中小企客戶精準地控制預算。」

不止是儲存　為業界定下新標準

展望未來，Benny的目光不僅僅停留在自家業務的增長，更懷抱著提升整個行業的願景。他坦言，香港迷你倉市場相對分散，服務質素參差不齊。他期望紅盒迷你倉能憑藉穩健的經營表現和專業的管理標準，為行業樹立一個清晰的Benchmark，引領業界健康發展。

然而，他也指出了行業面對的長期挑戰。現行法規限制迷你倉只能設於工廈，大大限制了服務的便利性。他期望未來能與政府部門有更多溝通，讓服務能更貼近民居，真正融入市民的生活。