房子成了大宗耐用消費品。

住房新部署

這兩天，關於房子的定位有了新的部署。

《擴大消費「十五五」規劃》中，將住房與房地產相關部署分散在大宗商品消費、消費能力提升、消費制度機制三個板塊，將住房正式納入「大宗耐用商品消費」體系。

（來源：《擴大消費「十五五」規劃》）

這是戰略層面的最高意志，未來5年都要圍繞這些方向落實。

回看過去的眾多5年計劃，無不落實的，大體的方向和節奏也都一一對照。

而且批覆的回答裏也特別強調「要把擴大消費作為本地區「十五五」時期經濟和社會發展的重要任務，加強組織領導，明確工作責任，因地制宜探索擴大消費有效途徑，結合實際落實好《規劃》提出的目標任務和政策措施」。

這就相當於必須完成的任務和目標，而且是重中之重。

住房重心轉向居住消費提質

而這也意味着，住房接下來的重心將會從增量擴張、投資拉動，轉向居住消費提質、存量價值激活將會更徹底。

這種目標的轉向，不僅僅是房子帶來的市場以及消費增長動力的變化，也是接下來調控底層邏輯的配套變化。

《規劃》在「推動商品消費擴容升級」章節中，將住房消費列為大宗耐用商品消費的首位，與汽車、家居家電並列納入大宗消費體系，說明從官方層面就徹底夯實住房的消費屬性，也進一步弱化房子的投資屬性。

這也契合了當前房地產市場供求關係發生重大變化的階段特徵。

《規劃》提到——

更好滿足住房消費需求，優化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規範發展住房租賃市場。

說明，接下來的房地產市場繼續以保障性住房作為託底，也會持續優化供給，穩定最底層的住房消費。

而改善型住房也將會擴容，各地因城施策增加改善性住房供給，匹配居民住房消費升級的需求，釋放更多高品質的住房消費潛力。

住房租賃市場亦進一步規範

至於住房租賃市場也會進一步規範，新市民、青年群體也會有更多的選擇路徑。

所以可以看到這幾年，無論是一線城市，還是二﹑三、四線城市，不僅落地了很多規範和條例，本地的房地產市場生態也出現了很大的變化。

比如去年落地的《住房租賃條例》，目的是規範住房租賃活動；

比如核心城市紛紛拿出優質地段宅地吸引房企進場，市場也出現一大批更優質，更高端的「好房子」；

比如深圳、上海、廣州、福建等地籌集大量的保障性住房，收儲的存量閒置新房或二手房，用作保障性住房。

比如各地針對住房公積金，不僅大幅擴大使用範圍，也大大提高了可貸額度。

畢竟去年僅33城的累計繳存餘額就超過了6萬億元，如果這些「沉睡」資金能拿出來花，就能撬動更多的住房終端消費。

所以，所有的措施以及落實，都在逐步實現，最終都圍繞更好居住的方向發展。

老舊房子消費升級

除了住房供應端的消費指引，存量端也將老舊房升級作為消費擴大的發力點。

《規劃》提到，實施房屋品質提升工程，建設安全舒適綠色智慧的「好房子」，穩步推進城中村、危舊房和城鎮老舊小區改造，支持居民自主更新，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。

（來源：《擴大消費「十五五」規劃》）

其中，特別明確了「支持居民自主更新」以及「支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。」

這就意味着老舊小區業主可通過自主協商、聯合改造等方式提升居住品質。

從產業鏈視角看，城中村、危舊房和城鎮老舊小區改造以及「好房子」建設都將直接拉動綠色建材、智能家居、裝配式裝修、家裝翻新、電梯加裝、適老化產品、智能安防等領域的有效消費和投資。

根據住房和城鄉建設部數據，2025年，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1,332億元（人民幣‧下同）。

「十四五」期間，全國累計改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及4,000多萬戶、1.1億人；加裝電梯12.9萬部，增設停車位340多萬個、養老托育等社區服務設施6.4萬個。

結合我們《城市更新「十五五」規劃》的目標以及規劃來看，「十五五」規劃新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個，規模較「十四五」減半，而根據華創證券、中誠信等機構測算，「十五五」期間全國城市更新總投資預計至少完成15萬億元，平均每年3萬億元。

（來源：《城市更新「十五五」規劃》）

而從各個城市實操落地的進度來看，也已經有了成果。

比如廈門已經允許居民提取公積金用於房屋裝修，標準為每平方米1,800元；蚌埠市今年3月明確公積金繳存人父母年滿70周歲的，可提取最高5萬元公積金用於父母住房適老化改造；深圳首個老舊住房原拆原建項目今年5月順利開工；今年3月廣州首例「全私房業主自主出資」的成片連片自主更新改造項目正式動工。

所以，接下來更多住房相關的消費支持，或許會有更多的自主試點鋪開，受益的涉及面也會更廣。