【星之谷】稅單「滯後效應」難反映真實收入 恐累高成數按揭
「波叔Plan」放寬按揭成數後，不少人申請高成數按揭買樓，而稅單可謂是必備文件。不過目前稅單為截至2021年3月底，那時候疫情影響最嚴重，不少人被迫放無薪假。即使現時申請人收入大幅好轉，亦未能在新一年度稅單反映，「滯後效應」或影響高成數按揭。
對於銀行及按揭保險公司而言，稅單是關鍵文件，最能證明申請人入息可靠性、穩定性及持續性。但現時稅單僅反映截止2021年3月底；即使截至2022年3月底的收入大幅回升，但有關稅單最快今年10月才發出，這一刻未能幫助買樓。
值得注意的是，在申請按揭時，銀行雖然會要求申請人提供最近3個月的入息證明，但如果與稅單資料差異太大，便會要求申請人以書面解釋及提交文件。
收入波動銀行設彈性審查
事實上，銀行在參考按揭申請人稅單或最近3個月的入息紀錄，其實有彈性機制。例如2020年新冠肺炎疫情第一波爆發時，有些銀行曾行使酌情權――如果按揭申請人最近3個月收入少於稅單列出的入息資料，便以稅單為準。
現時情況則相反――香港經濟慢慢適應疫情發展，普遍就業情況有所回升，但目前稅單反映的年度收入或較低，新一年度的稅單則需多等多等半年，變相拖累高成數按揭申請人。惟筆者相信銀行今次亦會酌情處理，集中參考按揭申請人過去3個月收入，而非依賴稅單的滯後收入紀錄。
若然買樓人士仍然擔心稅單「滯後效應」會影響按揭審批，其實可以考慮簽署臨約前，先去銀行申請按揭預先批核――隨著第五波疫情漸見平穩，有關銀行服務亦逐漸恢復。
未能出示稅單 銀行難接受
另一個情況是，如果按揭申請人2020稅務年度沒有稅單，但2021年全年12個月均有全職工作，能否只能提供過去3個月入息紀錄作按揭審批？銀行會否通融？以筆者經驗，未必每間銀行都接受，最好還是收到新稅單才考慮買樓及申請按揭。
一般而言，稅務局會於每年10月發放稅單，但有些人可能11月才收到。如果想提早獲得有關稅務證明，可以親身前往稅務局索取報稅證明表，銀行亦會接受這個「替代品」。
按揭申請人又能否以僱主提供的報稅證明（IR56）替代稅單？銀行通常只接受由稅局發出的報稅證明，僱主提供文件不屬官方證明文件。
舊稅單不能用作申請按揭
最後必須提醒，當按揭申請人今年較後時間收到2021年新稅單，便不能再用2020年舊稅單申請按揭。因此，如果2021年因種種原因於工作上出現空窗期，入息出現暫時性減少，但2020年全年12個月均有全職工作，而有意於今年9月前買樓上車的準買家，在入息證明上較有優勢。
而較罕有毋須提供稅單的例子，則是申請6成或以下按揭成數，毋須經按揭保險公司，有些中小型銀行可通融；但申請高成數按揭，審批便會嚴謹得多，必須留意。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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