星之谷莊錦輝﹕P息加0.125厘屬試水溫　加息周期下　上車門檻增

聯儲局連續3次議息會議宣布加息0.75厘，本地銀行終於採取行動，宣布上調最優惠利率。亦滙豐宣布上調最優惠利率（P）0.125厘。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，這次加P幅度較預期輕微，相信只為「試水溫」，大型銀行息率政策具指標性，相信其他銀行會陸續跟隨加息，並相信P有機會上調不止一次。

他表示，本港正式進入加息周期，未來息口走勢不明朗，雖然現時每天仍有很多準業主查詢按揭資訊，但實際入市的比率明顯比較以往減少，大部分置業人士對入市抱觀望態度，導致樓市相對疲弱，成交相比4月樓市小陽春時下跌了三至四成，而加息也同時令轉按活動萎縮，雙重打擊之下，預期按揭行業將進入寒冬期。

加息後借500萬元　每月供款增至20744元

莊錦輝指出，銀行資金成本與一個月同業拆息（HIBOR）掛勾，現時已抽升至2.6 厘，然而現時普遍實際按息僅2.75厘，但樓按利潤明顯受到影響，因此銀行無可避免需要透過上調P以紓緩按揭息差收窄的壓力。另外，三個月及一年HIBOR已分別升至3.18厘及 4.17 厘，即反映市場預期未來息率將升至4厘以上，加上美國預告未來繼續加息，銀行資金成本上升壓力未來仍會增大，故相信P有機會上調不止一次。

以 30年還款期、500萬元貸款額計算，H按及P按每月供款會均增加約332元或1.63%至 20,744元，而壓力測試下的最低入息要求則增加約664元或1.37%。

莊錦輝表示，雖然這次加幅不大，但HIBOR由年初的0.15厘持續上升至今天為2.6厘，H按息亦於7月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。

以30年還款期計算，由年初實際按息1.45厘至今天上調P後，每100萬每月已供多約589 元；以500萬元貸款額為例，每月供款已增加約2,946元。

認為P按較H按有利

他指出「加三厘」壓力測試原意是為評估按揭借款人於未來加息時的供款壓力而設，制訂之時封頂利率普遍為2.15厘，現已加至2.75厘，如計及加P影響更升至3厘。由於本港加息周期已經展開，應考慮視乎實際情況調低壓測要求，否則置業人士上車門檻將隨加息不斷提高。

另外，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H 按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。