「坡佬撻訂波老道」點解局? 長實「高沽低買」策略奏效|鄭昆侖
上週(7月9日)的文章指出7月7日晚上阿里巴巴(9988)的美股ADR收報90.55美元(約合88.9港元左右)。相對於7月7日港股收市價84.3計算,當晚ADR的收市價再升多5.5%。除了市場內有人在估計中國內地當局在「整改平台經濟」方面會告一段落之外,人民幣匯價反彈也有助於托一托阿里巴巴以及其他ATMXJ的股價。在7月14日,阿里巴巴收報92.95港元。只不過,近日坊間忽然多了人唱好, 連很少直接持有港股的財經專家近日也有人申報持有阿里巴巴,因此現時追入阿里巴巴股份未必有太大好處。
另外,近日有傳媒廣泛報導星展銀行(DBS)香港業務將樓宇按揭利率由3.375厘大幅上調至5.875厘(亦即等同該銀行的Prime Rate水平)。筆者不會排除有人因為讀了在7月9日刊登的《放寬按揭成數 似鼓勵市民加大槓桿 慎防利息大幅抽升》本欄文章,而大幅調升借貸利率。始終,在1個月HIBOR見5厘、定期存款利率高於4厘的情況下,按揭利率
仍是3.3至3.6厘的策略長遠是「行不通」。同樣都是「坡佬(新加坡人)」的華瑞資本(Sino Suisse Capital)近日就「波老道21號」的交易未有如期付款,亦即出現「撻訂」情況。
「坡佬」唔買「波老道」,對長實而言「輸面有限」
「波老道21號」的沽售方長實集團(1113)在2022年9月份落實以207.66億港元(平均呎價約6.2萬港元)沽出港島半山豪宅項目「波老道21號 / 21 Borrett Road」餘下單位予新加坡資本的華瑞資本(Sino Suisse Capital),涉及152個住宅單位以及一些車位。只不過,長實集團近日公佈,稱買方(華瑞資本)並無遵照買賣協議條款支付金額10.38億元的第一筆部分付款及其應計利息 。因此於7月13日, 長實集團已根據買賣協議向買方發出交易終止通知,並且沒收了買方已支付的20.76億港元訂金。
換句話說,長實集團未能出售這一批物業,但是獲得20.8億港元的訂金。長實集團就波老道21號的平均地價成本為26,700港元左右, 而且地價總成本為116億港元左右。除了今次拿到20.8億港元的「撻訂訂金」之外,在去年9月份易手前,長實集團已累積售出33個單位,套現金額約68.3億港元。至今為止長實集團就項目已獲89.1億港元現金收入, 亦收回了地價成本的77%左右。
鑑於多項不利因素(例如利息成本上升、中港通關復常後經濟復甦力度有限、波老道21號交易告吹),因此波老道21號的餘下單位的銷情或不明朗。
華瑞資本有可能近期「調低了」項目的售價預期,因此就交易「撻訂」,蝕了10%訂金離場。不排除華瑞資本內部認為波老道21號的合理呎價低於5.6萬港元(甚至是可能只有4.5至5.0萬港元)水平,因此認為「撻訂無罪、走佬有理」。
對於長實集團,鑑於至今為止就項目已收回89.1億港元現金收入,只要餘下的單位售價不低於每呎35,000港元水平(或者是35,000至45,000港元水平),整個波老道21號項目即使不會大賺也不至於蝕錢。
長實集團於2017年出售中環中心, 接貨的一群人應該「蝕章」
長實集團近7年的策略是低負債、在貼近2019至2020年香港樓市頂位出售資產、近年以相對上「吸引」的地價才投地,因此問題不會怎樣的大。
在2022年12月,長實以87.03億元奪得鄰近港鐵宋皇臺站的啟德發展區住宅地皮,每呎地價僅約6,100港元左右。在2018年11月起至2021年2月份, 同區的每呎樓面地價介乎11,842至19,636港元不等。
在2017年11月1日,長實集團公佈以402億港元作價出(售中環中心75%權益合共涉及樓面122萬方呎(75%權益),平均呎價32,921港元。近日有商業物業代理指出意向租金大約每呎45至75港元。如果以2017年11月的交易呎價進行計算,買家的總租金回報率(Gross rental yield)僅為1.6厘至2.7厘左右。相對於近期港元/美元定期存款利率(4.2至4.8厘)、美國12個月政府債息率(5.3厘左右),在2017年跟長實集團「接貨」的一批買家應該成為了「世紀大水魚」。
儘管波老道21號的交易告吹,但是長實集團的股價在7月14日仍上市1.7%,收報44.3港元。現價的息率5.1厘、市帳率為0.42倍。長實集團的「高沽低買」營運能力是「加分的」。只不過,由於行業環境不太有利,因此股民亦不用太急買貨。
【財經專欄】「侖」理講價.鄭昆侖|善恆證券策略師
作者介紹:筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚,從事投資行業十多年,包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資(投機)理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢,在人群未湧入前買入「優質資產」。
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