富榮「千萬居屋王」冧價 銀行估值跌穿790萬 半年「低水」近3球

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去年樓價頻頻破頂,各區屋苑屢現樓王的同時,「居屋王」亦一間接一間地誕生,「癲價」處處。不過,近日樓市回調,也將不少「王者」吹跌。

去年7月「榮升」千萬居屋王的富榮花園,該3房單位銀行最新估價,較當時成交價大跌近30%。至於深水埗樂年花園「已補地價居屋樓王」及筲箕灣東旭苑「全港綠表居屋王」,最新銀行估價亦出現「低水」。究竟是銀行過於「保守」,抑或有「遠見」,不如聽聽行內人士的分析。

近日樓市轉勢,多區二手成交價均由高位回落。(資料圖片)

「千萬居屋王」最新估價低近3成

去年上半年本港樓市熾熱,連帶二手居屋市場亦屢創新高。其中,大角咀富榮花園一個中層3房單位,實用面積592平方呎,去年7月在自由市場(已補地價)以1,065萬元沽出,呎價高達17,990元,成全港首宗、亦是唯一一宗資助房屋樓價破千萬元的成交個案。翻查資料,中原CCL當時位於約188點的高位水平。

可是「興奮」過後,樓市受經濟前景不明朗等因素影響而開始轉吹淡風,CCL亦由去年8月188.64點,回落至最新的174點。《香港01》分別利用滙豐及中銀香港的網上物業估價服務,發現截至昨日﹙8日﹚,滙豐對上址最新估價已跌至787萬元;中銀看得「更淡」,比滙豐少2萬元至785萬元,與當時成交價相差逾26%,意味銀行與當時市價「分歧」約280萬元!

代理反指銀行估價「過份保守」

兩者差距看似厲害,惟中原奧運站亮賢居組市務經理蘇俊賢卻認為,富榮花園一向以綠表市場(未補地價)為主,自由市場放盤較少,故成交量低,不代表市況特別轉差。他估計該破千萬單位,目前市場價最多僅回落1成,至900至950萬元,價錢相對其他區域較為「硬淨」。

利嘉閣地產帝柏海灣分行聯席董事屈慧妍亦認為,銀行估價過份保守。她指富榮位處油尖旺校網,具鄰近高鐵及港鐵站等優勢,估計呎價可企穩15,000元水平,即較去年呎價回落約一成五。不過,由於近期新盤定價吸引,很多客人轉到私樓市場,令富榮花園自由市場「基本停哂」,目前偏向租盤為主。

中原估價指數﹙主要銀行﹚CVI上周報6.51點,一般而言,CVI在40點以下反覆徘徊,反映銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。翻查資料,CVI對上一次跌穿10點水平,已是2016年1月份,樓價當時於2015年8月開始由高峰期顯著調整,並於2016年4月跌至過去約一年半的底位,2個月後才再次回升。

富榮花園一個中層3房單位去年7月在自由市場以1,065萬元沽出,成全港首宗、亦是唯一一宗資助房屋樓價破千萬的個案。(林樂謙攝)

樂年花園估值相對「企硬」

至於其他曾問鼎「王者」的居屋,最新估值則相對富榮花園「硬淨」。《香港01》曾於去年7月底,盤點2018年上半年的「居屋樓王」。當時的「已補地價居屋樓王」深水埗樂年花園2座高層A室,面積624方呎的三房單位,以980萬元成交,但滙豐最新的估值跌至928萬元,跌幅約5%。

屬居屋王「常客」的筲箕灣東旭苑,當日亦「不負眾望」,東曉閣高層5室以893萬元(未補地價)易手,實呎逾1.37萬元,膺「全港綠表居屋王」。雖然中銀香港的最新估價達1,077萬元,值得留意的是,該估值是「已補地價」的價錢,並未有計及「補價折扣率」。以一般資助房屋「補價折扣率」為30%去推算,該單位至少需補回268萬元,總價值升至約1,161萬元,意味單位「低水」達7.2%。

黃詠欣指銀行對主要屋苑的估價,已由去年高位回落約20%。(受訪者提供)

利嘉閣​︰銀行估價已由高位回落約20%

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,據該行統計,銀行對主要屋苑的估價,已由去年的高位開始回落約20%,不過由於有滯後的因素影響,即使在去年7、8月樓市氣氛轉差,銀行估價於近日才開始走向「貼市」。

她以天水圍的嘉湖山莊為例,同一個兩房戶單位8月份估價為600萬元、10月跌至560萬元,跌幅約6.7%。到了11月時就急挫至485萬元;12月份進一步跌至481萬元,即由高位回落19.8%,「不過嘉湖山莊由10月開始已經見到有400多萬元成交出現,但銀行估價去到11、12月先開始反映,」

因此她指出,遇上市況剛剛轉淡時,銀行未必可即時捕捉走勢;但若果走勢已經持續一段時間的話,估價就會相對「貼市」。黃詠欣亦提醒,銀行估價對準買家所申請的按揭成數有重大影響,置業前一定要先留意清楚,「市況淡靜,若果銀行估價比你買入的價錢還要低的時間,屆時你要做的按揭成數未必可以做得足。」



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