負資產再現香港 中原黃良昇派「定心丸」:今年第2季會消失

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負資產可說是港人的心中的不能磨滅的恐懼。97年亞洲金融風暴加上2003年「沙士」爆發,引發大規模經濟衰退,樓價大跌。根據金管局資料顯示,2003年為負資產問題最嚴重的時期,當時共有逾10.5萬宗負資產按揭,佔所有按揭的22%,涉及金額1,650億元。

隨著經濟復甦,近年樓市、股市反彈,樓價「越升越有」。但受中美貿易戰及經濟放緩等不明朗因素影響,於大眾目光消失兩年的負資產個案,在樓價由去年高位下跌約10%後的今日重新出現。有市場人士派「定心丸」,直言負資產問題有機會在今年第2季消失;亦有分別指,本季負資產新增個案將挑戰千宗水平!

金管局公布負資產住宅按揭貸款的最新調查結果,2018年第4季的負資產住宅按揭貸款宗數為262宗,是自從2016年第4季以來再次錄得負資產個案。中原按揭董事總經理王美鳳相信,「負資產」再現主要因為樓價由去年高位下跌一成所致,但認為負資產問題不會廣泛出現。

據差餉物業估價署數據顯示,去年12月本港私人住宅樓價指數為358.4,按月下跌2.39%,亦是從去年7月的高位連跌5個月,累計跌幅為9.2%。王美鳳指出,由於個別銀行會視乎情況,為旗下職員承造9成以上,甚至100%的按揭貸款,當樓價下跌時,這批採用較高按揭成數的銀行職員便「首當其衝」,跌入負資產的界線。

不過她亦補充,有屋苑的樓價跌幅達15%以上,高於差估署公布的數據,因此購買相關屋苑單位、同時上會時選用9成「按保」的一般買家,同樣因樓價下跌令他們成為負資產一群。

王美鳳料負資產不會廣泛出現。(資料圖片)

按揭槓桿率處近歷史低水平 

以史為鑑,金管局就按揭借款水平先後推出8輪逆周期措施。她指在相關措施限制下,大部分買家都是以選用8成按揭為主,基本上樓價下跌超於20%以上,他們才有可能成為負資產。目前按揭槓桿率處於接近歷史低水平,平均按揭成數只有46.3%,遠低於2003年負資產高峰期時的65%;再者樓價下跌近10%後已見承接,跌勢放緩下,相信負資產不會廣泛出現,相信本季負資產數字即使增加亦屬輕微。

黃良昇:樓價將回升 負資產會再次消失

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇更直言,今年首季內樓市調整期將會結束,樓價有止跌回穩跡象。加上聯儲局暫緩加息,亦會考慮調節縮表進度,以確保市場資金寬鬆的環境。展望今年次季,樓價有機會穩步回升,屆時負資產將會再次消失。

利嘉閣黃詠欣指負資產再現是意料中事。(資料圖片)

利嘉閣:業主還款能力不變下斷供機會不大

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示負資產再現是意料中事,不過目前承做9成按揭人士,都要符合金管局的多項要求,包括要有固定收入及供樓佔入息比率低於45%等,反映即使物業成負資產,業主還款能力不變下,出現斷供的機會不大。

黃詠欣指出,中美貿易戰等不明朗因素雖令本港經濟前景有隱憂,但現時失業率偏低,亦未見大規模資金流走的情況,少量負資產個案對整體樓市影響不大,亦未會動搖買家入市信心。

經絡劉圓圓:今季或挑戰千宗

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓卻有不同的看法。她表示去年首8個月的樓價升幅超出預期,不少發展商於推出一手新盤時,亦有提供高成數按揭計劃,借貸額可達到9成,甚至100%按揭,使用此類計劃的人士成為負資產的高風險人士。

她預料,本港樓市交投量雖回升,但樓價仍未見明顯升勢,相信本季負資產新增個案將挑戰千宗,重回2016年首兩季水平。

關焯照料負資產個案或會再升數百宗。(資料圖片)

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照就指出,現時公布的數字有滯後,預少本季的負資產個案會再上升。不過他預料,樓價最多只會下跌3%至5%,最終個案或只會多增多數百宗。

提到有部分買家使用發展商提供的「二按」計劃,相關貸款未有反映於今次數據中。關焯照表示,樓價下跌對有用「二按」的業主壓力更大,但相信只要沒有出現「斷供」的情況,發展商不會有任何的行動,「有得還的踇,發展商應該不會有行動,他們都不想有太多銀主盤出現。」



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