【地王流標】高銀撻訂啟德商業地流標 測量師:唔出奇、唔意外

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高銀金融﹙0530﹚6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地,地皮重新招標後已於上星期(20日)截標,地政總署因不到底價,宣佈地皮流標。

地政總署早前指共收5份標書,據記者了解,長實地產(1113)及華置(0127)獨資入標;鷹君(0041)、新地(0016)及信置(0083)亦有入標。受經濟及社會運動影響,市場早已將地皮估值普遍下調2、3成,至73.45億到103.6億元,樓面地價僅8,500至1.2萬元。

高銀金融﹙0530)6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地,重新招標後地政總署因不到底價,地皮流標。(資料圖片)

市場人士對地皮流標不感意外,亦相信問題是出自政府與發展商估價出現落差有關。

張聖典:流標「唔出奇」

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,地皮流標「唔出奇」,亦反映市況「弱咗」。他解釋,當市況出現下行時,往往會增加流標機會,主要因為政府測量師傾向以過去成交,如6月初市況較好時的數據,去為地皮估價;相反發展商的估值或較「貼地」,使用最新數據,包括測量師最新估價或代理成交等,令兩者出現落差。

提到近日社會事件,他指影響最大的是旅遊及零售業,亦影響今次商業地的前景,不過是次流標的地皮有全海景,屬「靚地」,但由於項目有限定部分面積作酒店,以及不可拆售等限制,若果政府鬆綁,或對發展有幫助,「交通配套未發展晒,塊地要守,出價保守唔出奇。」

陳海潮料政府短期內難再推出

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,啟德商業地皮再次流標或反映發展商對經濟前景看法較悲觀,出價過於保守而未到價,與政府心目中的地價有較大差距所致。

經過連續兩次流標後,相信當局未必會在短期內再次就有關地皮招標,或待市況回穩後再作部署。

林浩文對「流標」不算十分意外,認為是政府的「計算」與發展商的「計算」上存在一定落差。(資料圖片)

林浩文:流標唔意外

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指,對「流標」不算十分意外,因為跑道上的商業地皮投資額大及資金回收期長,政府的「計算」與發展商的「計算」上存在一定落差,特別在這些不能拆售及大規模的商用地皮上。因發展商會考慮更多項目的未來「現金流」及「出租率」等的因素去計算。

他又指,相信大部分發展商對香港仍有信心,只是近期經濟情況及社會運動等不穩定因素會令發展商在出價上「更保守」,估計地皮總發展成本約110至130億元。

高鐡站商業地若再流標 或需檢討現行機制

另外,就高鐡站商業地皮方面,他維持樓面地價約每呎20,000至28,000元,總價約633至886億元。他指,這地皮是可遇不可求及有戰略性位置,屬大型發展商必爭之地,估計大型中資亦會入標支持,項目會有寫字樓、超5星級酒店、零售及其他商業配套。

不過,他提到,這地皮也流標的話,那政府可能有需要檢討現行機制。



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