龍床盤菁雋一呎管理費逾5蚊! 專家拆解釐定準則 睇實管理份數

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辛苦儲錢一圓「上車夢」,不過「上咗車」並非無後顧之憂!除了收樓時單位質素可能良莠不齊外,發展商有時還會送上意想不到的「驚喜」!單棟樓、被外界喻為「龍床盤」的屯門菁雋以細聞名,管理費同樣「吸睛」,個別單位每呎收費超過5蚊!

屯門「單幢樓」管理費貼近市區豪宅價,原因為何?且看發展商、測量師及一手銷監局如何拆解管理費計算準則。

菁雋一層共有36個單位,尤其以128方呎「龍床盤」最受關注。﹙資料圖片﹚

菁雋為單棟樓,合共356伙,由開放式至3房間隔。大廈有3部電梯出入,一層共有36個單位,尤以只有128方呎「龍床盤」最受關注。記者上月曾與資深驗樓師賴達明實地考察,部分單位景觀尚算開揚,一邊可望見河景及鐵路景;另一邊的單邊一房單位,則可遠望附近足球場。

同時,近年推售的新盤往往標榜設豪華會所設備,酒店式管理服務等予住客享用,以單棟樓計,菁雋會所設施也算不俗,設有KTV房、健身室、瑜珈房、宴會廳、可供燒烤的平台,以及淋浴設施等。

菁雋管理費每呎逾5元

聽落美好,但始終「羊毛出自羊身上」,有菁雋業主透露,其單位管理費達到5.1元一呎!

對新盤業主而言,第一次與管理處「交手」可能是單位執修,逾5元一呎表現又如何?有菁雋業主向《香港01》透露,上月初已向管理處提交執修表格,但拖近一個月仍未開始進行工程;同時亦有業主指,執修效果未如預期,工程人員只進行了少部份執修,再度追問後仍未獲管理處回應,「幾時整都畀唔到個期,得個等字,管理費又收足!」該名業主透露,其單位面積239方呎,每月需繳交管理費1,200元,計落平均5元一呎。

菁雋發展商回應《香港01》時表示,已逐一向提出執修的業主聯絡,並派專人跟進。目前發展商正加緊執修,爭取12月份內完成工作;發展商又指,菁雋管理費平均為每平方呎4.8元。

新界盤管理費貼近豪宅

菁雋單位細,平均管理費逼近5元,實在「拍得住」市區。綜合市場消息及媒體報道,近年新盤管理費平均約每呎4元,個別則達到5元,如北角「尚譽」及啟德「嘉匯」,管理費更分別為5.7元及5.3元。

除了菁雋,即使不屬傳統貴價地段,部分新界盤亦可能收取貼近於豪宅的管理費。例如馬鞍山薈晴,每方呎管理費亦為5.1元;而「單幢樓」的每呎收費,似乎亦較大型屋苑為貴,例如大坑單幢盤瑆華,該盤共103個單位,最細面積由383方呎起,以每呎管理費7.6元計算,每月最少要支付近3,000元管理費。

發展商回應時指,管理費平均為每平方呎4.8元,款項是以整個項目平均計算, 而非單一單位的平均數。(資料圖片)

以「管理份數」攤分管理費

何解「單幢樓」管理費可以「高人一等」呢?香港測量師學會物業設施管理組主席黃貴生接受《香港01》訪問,拆解管理費釐定準則。他表示傳統而言,管理公司以「量出為入」的方法,去釐定管理費。但現時由於政府法規上的改變,如與環保相關的法規、通脹等,管理公司會預先估算,再釐定管理費。

至於業主之間,以什麼準則去攤分費用呢?黃貴生指,大廈公共契約中,分「業權份數」及「管理份數」。簡單而言。「業權分數」是當大廈全幢沽出後,每個業主獲分派利潤的比例;「大家都500方呎的單位,一個是向海,一個望墳,兩個單位價值都唔同,業權份數都唔同。」

不過「管理份數」的基本原則,是考慮每個單位估計居住人數,及其可以享受公共地方及設施的成本作出公平的攤分,「單位望海同望墳,都係用同樣的設施。」因此假設兩個樓盤的會所設施規模相約,加上日常管理、保安、清潔、維修及保養等,管理公司每月收費均為100萬元計,由於「單幢樓」的整體居住人數照計遠低於另一個非「單幢樓」屋苑,因此「單幢樓」的業主所需攤分的管理費便相對高昂。

黃貴生指,業主是以大廈公共契約中的「管理份數」攤分費用。(資料圖片)

還看服務質素

另一邊廂,管理處的服務質素也會影響管理費收費。物業管理業監管局主席主席兼立法會議員謝偉銓,接受報章時訪問亦曾指出,難以評論新盤管理費是否「收得太高」,認為管理費水平,或與其所包含的服務質素較高,例如住戶能免費享用會所設施或泳池等,收費會較會所設施按次收費為高;又或者豪宅需要更高質素的管理人員有關。

他提醒,若果業主認為管理費過高,入住後可留心哪方面支出較多,例如泳池的暖水池,是否可在夏天不需要時關掉等,「最緊要管理公司賬目清晰,有足夠透明度。」

一手銷監局指,大廈的額外維修費或會計入管理費。(資料圖片)

銷監局:留心維修開支入

賬目可入住後留心,但新樓管理費在買樓時,卻未必可了如指掌,原因是發展商銷售時,不會公布管理費水平,準買家只可「靠估」,入伙後亦只能「硬食」。菁雋的發展商於記招中曾表示,目標收取每呎4.5元管理費,但最終平均收費為4.8元,個別單位更收逾5元。

因此一手銷監局較早前提醒,一般來說,發展商會在售樓說明書中列明不同單位的管理/業權份數,而業主需按照份數的比例,分擔相等比例的管理及維修費用。

當局舉例,某類外牆裝修物料的管理及保養開支較高,提醒準買家從樓書內的「裝置、裝修物料及設備」部分查閱。如外牆鋪設玻璃外牆及/或玻璃幕牆,須留意檢查、清潔、保養及維修時可能會使用吊船,這些額外開支或會計入管理費,由業主分擔。準買家同時應向賣方查詢,保養、維修或更換這類住宅物業的冷氣機時,會否涉額外開支或工程。

局方強調,多次鼓勵賣方在樓書以外的刊物或宣傳物品,向準買方提供管理費款額或預計款額範圍,以供準買家參考。

「天價」管理費也會拖低投資者租金回報。(資料圖片)



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