新地以逾422億 奪西九高鐵站上蓋商業地王 成交價破官地紀錄

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西九高鐵站上蓋的商業地王,最終僅獲收三份標書,市場一片憂慮「流標」的情況下,地政總署公布,最終由新鴻基地產(00016),以422.32億元投得,每方呎樓面地價13,345元,成交價破官地紀錄。

西九高鐵站上蓋商業項目為近年最大規劃的單一商業地皮,地皮面積64.3萬方呎,可建樓面316.4萬方呎,指定作非工業用途。不過因應近日市況轉差,當日只收得三份標書,當中包括長實地產(1113)及新鴻基地產(0016);另外信和置業(0083)﹑恒基地產(0012)﹑九龍倉置業(1997)﹑華人置業(0127)及利福國際 (1212)合作入標。

另一方面,亦有測量師行因應市況調低地皮估值,綜合業界估計,地皮估值由最初高達千億元,大幅下調至約316.46億至791.2億元,每方呎樓面地價約1萬至2.25萬元。

林浩文:長期租金回報率逾3厘

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,中標價比預期略低,但屬合理水平,反映發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心。

他認為,發展規模大及資金回收期長,屬大型發展商「必爭之地」及有「戰略性」位置,估計以長線投資及收租為主。中標發展商精於商業項目發展及有豐富的營運及管理經驗,估計這地皮會發展成「高端綜合項目」。不管近月香港的情況,這地皮總投資雖然很高很貴,但絕對「唔會買錯」。

他預料,長期租金回報率約3至3.5%,估計資金回收期約20至30年;總投資額約650至700億元。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝就指,中標價在現時本地經濟不明朗氣氛之下可算是市場預期之內。估計項目將發展成超甲級寫字樓及高檔商場用途為主,寫字樓落成後,將會為中區寫字樓租戶提供多一個選擇。

張競達﹕發展商出價保守

中原地產測量師張競達指,西九龍高鐵站商業地最終以422.32億元批出,樓面地價達1.33萬元,低於預期一段距離。他認為,始終商業地風險較高,出租物業較受經濟影響,相信截標時市場仍受本地政治事件及中美貿易戰影響,故發展商出價保守,對後市仍然審慎。

張競達稱,以1.33萬樓面地價連同建築成本計算,相信物業落成後呎租需達50元才可回本。他又指,同區甲級商廈ICC呎租曾高達100元,但西九龍高鐵站商業地或「差少少」,故料日後租金有一定壓力。

美聯工商舖﹕料總投資額逾600億元

美聯工商舖指出,對發展商而言今次中標價屬「筍價」,預料新地會持有項目作長線投資。參考新地系內的九龍站環貿易廣場(ICC),預料項目落成後,每呎租金約100元,可以吸引外資及中資企業承租。由於項目鄰近ICC,相信可產生協同效應。

該行又預期,新地將興建「地標式甲廈」,連同建築成本及利息待,總投資額將超過600億元,樓面呎價逾1.9萬元。



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