按揭「還息不還本」實情是額外借貸? 全期利息開支有增無減!

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本港經濟走下坡,武漢肺炎疫情仍未受控,營商環境進一步惡化。有銀行提出多項「抗疫」金融服務支持措施,包括物業按揭貸款「還息不還本」,以助客戶短期資金周轉。

其中,中銀香港(2388)宣布,由即日起至今年6月底,於中銀供款1年或以上,且過去12個月還款紀錄正常的按揭客戶,可申請「還息不還本」,為期6個月,期滿後可因應情況申請再延長6個月,即最多12個月無須償還本金。

「還息不還本」,固然可減輕貸款者還款壓力,換來喘息空間,但金錢世界,少有免費的午餐!

中銀香港昨日率先推出多項措施減輕客戶負擔,包括容許按揭貸款客戶最長1年時間,還息不還本。(資料圖片)

全期利息開支變相增加

簡單而言,「還息不還本」猶如額外繳付利息,換取6至12個月的喘息空間。以1,000萬元樓價為例,在6成按揭貸款額,按息2.35厘,25年還款年期下,全期總利息本應為1,939,800元。如果業主於供款第2年(即第13期)申請「還息不還本」12個月,當時尚欠本金為5,821,493元,每月「還息」1.14萬元12個月合共繳付了13.68萬元的利息開支,而由於期內不用「還本」(共約18萬元),因此12個月後,尚欠本金不變,仍為5,821,493元。

換言之,如果貸款者為了暫緩償還一年的本金,在上述例子為18萬元,須額外多繳13.68萬元的利息,令全期總利息開支由原來1,939,800元,升至2,076,600元。

由於償還按揭貸款的初期,客戶每月供款主要是還利息,到後期才較多是償還本金。因此,如果業主於供款稍後的年期,申請「還息不還本」計劃,所額外多繳的利息則相應減少。例如於供款第20年(即第229期)後才申請有關計劃,每月利息3,477元,12個月利息支出為41,724元,令全期總利息增至1,981,524元。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝稱,未償還的本金在未來的還款期以複利利息計算,要留意實際利息支出。

「還息不還本」 猶如再借錢

上述例子顯示,利用「還息不還本」的周轉方式,等於向銀行借入當時12個月的本金支出,再攤分於往後的年期以複利計算利息開支。故此,申請「還息不還本」時還款年期愈早,所增加的利息成本愈高。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝解釋指,「還息不還本」的確可以為客戶提供資金周轉,但由於未償還的本金,會在未來的還款期以複利利息計算,亦相當於以尚欠本金的年利率價值,以上述第2年還款年申請為例,未償還的本金將攤分在未來24年,並以複利償還,導致出現未償還1年的18萬元本金而產生13.68萬元的利息。

王美鳳稱,客戶度過困難時期後,可將額外資金存入按揭儲蓄掛鈎高息戶口。(資料圖片)

部分還款、按揭掛鈎戶口可抵銷利息支出

中原按揭董事總經理王美鳳指,其實「還息不還本」主要為客戶提供短期周轉,若然客戶度過困難時期後,可透過不同方式,抵銷計劃內所產生的利息。她提出,例如客戶在日後財務狀況回復正常後,將額外資金作部分還款(Partial Payment),又或者將資金存入按揭儲蓄掛鈎(Mortgage Link)高息戶口,以抵銷過去額外的利息支出。

另外,莊錦輝提醒業主,若選用「還息不還本」計劃後,應預先計劃財務狀況改善後有所行動,例如利用周轉所得的資金投資,以獲得比按揭利率更高的回報。他又指,如果業主是為了短期周轉,其實亦可考慮市場上的私人貸款。以網上私人貸款為例,借入20萬分5年攤還,每月還款大約3,400元,期內產生的利息及手續費約1萬元。



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