按證推「定息按揭」助上車? 星之谷:供樓開支或增逾53萬

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為減低業主未來面對利率波動的風險。財政司司長陳茂波宣讀新一份財政預算案時,表示香港按揭證券公司將推出試驗計劃,透過銀行提供上限為1,000萬元,年利率分別為2.75%、2.85%及2.95的10、15及20年期的定息按揭貸款。

按證:毋須符合加息壓力測試

按證公司指,定息期完結後,借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期。考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響,而定息期長達十年或以上,按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意,借款人毋須符合加息壓力測試,但現行的供款與入息比率要求仍然適用。

專家:市場預計未來有機會減息

星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出,現時按揭利率目前普遍為2.5%,以「借盡」1,000萬元貸款額為例,還款期20年,定息按揭利率2.95%,假設一般銀行提供的按揭計劃,利率水平亦維持2.5%計算,每月供款可相差逾2,000元,還款期的額外開支多達53.2萬元。

他又表示,定息按揭是對賭未來利息上升可能,目前美國國債孳息率倒掛,市場預計未來不會加息,甚至有機會減息,在供樓支出不減反增下,相信對幫助「上車」的意義不大。

經絡相信,陳茂波推出的新措施,有助本港發展一個長期穩定的按揭市場。(歐嘉樂攝)

經絡:業主更易管理每月供款

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,新措施有助發展一個長期穩定的按揭市場,與其他發達國家睇齊。而過往銀行一般都有做定息計劃,但一般為期約1至3年,年期較短。

他指,今次由政府牽頭,推出較長年期的定息計劃,雖然利率比普遍銀行提供的按揭貸款利率 P-2.5%(P為 5%),即實際利率為 2.5%略高,反映成本及風險溢價,但措施可讓市民有更多選擇及預算,並且更容易管理每月供款,減低利率波動的風險,避免因未來遇上加息周期時最優惠利率(P)上升以至供樓支出增加。

事實上,定息按揭計劃曾經於 2018 年年初成為最多人選用之按揭產品,選用比例曾高達49.3% 。曹德明表示,由於當時定息按揭計劃之利率比其他浮息按揭計劃的利率更低,加上在加息周期底下,按揭客戶想穩定供款並減少利息開支,因而被大量客戶揀選。

中原:業主留意罰息期及息率溢價

中原按揭董事總經理王美鳳相信,政府此舉旨在為市場增添多元化按揭選擇予用家,讓用家可透過定按計劃鎖定每月供款額及按息支出,適合不想承受息率波動風險的長線用家。

她表示,本地用家較習慣性喜歡即時慳息效果的按揭計劃,故此傳統帶有溢價的定按多年來未見普及。過去十年本港平均按息僅約2厘水平,現仍處低息環境,今、明兩年息率平穩機會高,故此相信新定按使用率不高。以目前按息不變計算,舉例以貸款額400萬計,採用10年定按計劃的每月開支較H按或P按增加1.2%。

不過,她提醒,對於揀選定按計劃,用家需留意稍後銀行所出的其他細節,今次推出較以往長的定息期,當中用家需留意有關罰息期、除了比較定息率與巿場息率的溢價,亦可留意有否提供現金回贈、按揭存款相連戶口及定息期後息率等細節。

林浩文:對樓價無重大影響

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,「定息按揭」措施给買家多一個選擇,減少息口波動的影响,有利1,000萬元以下的物業交投,但對樓價没有重大影響。



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