新地西九高鐵站上蓋商業項目構想圖曝光 縮減至2幢商廈

撰文:蔡偉南
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據城規會資料,新地(0016)去年11月以422.32億元投得的西九高鐵站上蓋商業地王,向該會遞交發展申請。

申請人指出,項目在2010年獲准興建3幢以流線型設計的商業大樓,申請人認為已核准方案的3幢大樓於上蓋發展地盤上相當擁擠,以至可提供的休憩用地有限。

因此,申請人最新遞交擬議方案,把項目商用空間重新分配,把寫字樓減至兩幢發展,其中一幢樓高30層,另一幢樓高20至25層,而樓面面積需要重新規劃。

整個項目涉及樓面約316.46萬方呎,寫字樓佔256.18萬方呎,零售則佔60.27萬方呎,零售部分樓面升90%。

新方案增零售部分樓面及綠化社區步行徑

新鴻基地產代理特別發展部項目總監麥孟添稱,是次向城規會推出修訂方案,主要由於2010年的舊方案的設計,只是主要考慮到寫字樓用戶的需要,未有顧及周邊地區居民所需。

他指出,新方案大大增加零售部分樓面,加上項目將設立一條長1.5公里的綠化社區步行徑,貫穿西九龍巴士總站天台花園、該商業項目,以及西九文化區中央廣場,全程步行時間約22分鐘,並提供10萬方呎綠化及開放空間,相信可以拉近西九龍新區及舊區的連繫。預計該項目每日平均人流達20萬人次,包括寫字樓用戶及周邊居民。

3幢寫字樓縮減至2幢商廈

此外,他又指出,項目舊方案設有3幢寫字樓,每幢寫字樓相隔僅約20多米,較為擁擠,但新方案縮減至2幢商廈,2幢商廈之間相隔多達50米,此改動可以令空氣更流通,而每幢大廈的視野也更加開揚。

至於商廈高度擬放寬24米至44米,提高27%至38%,他認為,此改動更加能做到層級式下遞的效果,因九龍站上蓋的樓宇項目高度極高,而周邊舊區樓字樓層較低,該商業項目作為新舊之間的地帶,若能做到層級式下遞效果,可有利融入城市空間,連接維港,並劃出新的天際線。

問及上述縮減寫字樓樓面及增加零售部分,是否因為商廈租金大跌影響,麥氏表示,經濟周期經常變動,但此類長遠計劃不會太注重短期的市場變化,而且目前只是下調約1成商廈樓面,認為只屬微調。雖然是次新方案作出多個改動,但麥氏表示,項目總投資額接近600億元。

新鴻基地產代理地產策劃及發展部劃總監黃舜浣表示,該項目新發展方案料在明年首季獲批,最快明年中展開動工,料整個項目可在2028年全面落成。

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