星之谷｜大維修非洪水猛獸 盡早處理免拖累按揭
市區盤是佔地利優勢，即使樓齡較高亦深受買家歡迎，例如美孚新邨一直有價有市，成交不絕。不過，最近網上有討論指出，屋苑大維修會導致樓價下跌，亦有意見認為維修費用並不會影響物業估價，到底應該如何解讀？買家為高樓齡物業申請按揭時，又有何要注意？
大維修是指政府在2012年6月30日開始面實施「強制驗樓計劃」，樓齡30年或以上的私人樓宇業主，在接獲屋宇署法定通知後，需在限期內驗樓和完成需要修葺的工程。至於維修工程的費用，需要從業主立案法團的財政儲備中撥取，一旦儲備不足，業主需共同承擔。
準買家如果在睇樓階段，得悉物業有機會要大維修，並需要再支付維修費用，自然不願做「水魚」，出價意欲大減，而原業主為促成交易，只能在樓價上提供折讓；至於一些已經完成大維修的物業，業主則會按物業市價放售，亦不會因此而坐地起價。故所謂大維修會導致樓價下跌，只是由原業主在賣樓時，承擔維修費用。
還有些屋苑，業主立案法團本身已有足夠儲備，自然毋須業主再抬錢，這樣大維修對樓價就更冇影響。一般而言，完成大維修的屋苑，相對同區未進行維修的屋苑，會較受買家歡迎。
藍籌屋苑按揭年期有優勢
而銀行為物業估價時，測量師會參考同屋苑或同區屋苑近期二手成交及租金回報，然後再根據單位景觀、座向、樓層等作出調整，而大維修工程則不是考慮因素。例如一個單位市值500萬元，預估大維修時，每戶需要分擔20萬元，這筆費用也不會在物業估值中扣減。
大維修應盡早處理，一旦延誤處理，更容易成為新買家申請按揭的絆腳石。以往有物業因為有屋宇署發出的維修令，並且被註冊於樓契上，如在查冊時發現相關情況，部分銀行就會即時落閘，拒絕按揭申請。
另一方面，買家亦要留意高樓齡物業的按揭年期，一般情況下，會以「75減樓齡」去計算按揭年期，即樓齡在45年或以下，都可以獲得最長30年還款期。部分藍籌老牌屋苑則會比較寬鬆，例如美孚新邨，視乎期數，物業樓齡介乎47至57年，不少銀行都可以「80減樓齡」去計算還款期，雖然也未必能借盡30年，但可令申請人盡量攤長年期還款。
不過，並非所有高樓齡的屋苑都獲得優待，另外，如果本身是想申請高成數按揭，則一律只能以「75減樓齡」去計還款期，買家宜事前先了解心儀屋苑的按揭情況。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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