【施政報告2025/李家超/施政報告/不斷更新】行政長官李家超周三（9月17日）早上11時發表新一份施政報告，《香港01》地產組將不斷更新有關本地房地產政策的最新資訊。

施政報告2025｜房地產政策重點

●行政長官李家超將領導「北都發展委員會」，制訂北都各發展區的營運模式，推動大學城建設；拆牆鬆綁簡化行政程序；訂立加快發展北都的專屬法律；北都預留土地發展國際學校

●北都「價高者得」招標轉向「產業綁定」的「雙信封制」，為北都設計不同融資方案，包括股份制、債券、政府注資及「土地參股」

●制定促進產業優惠政策包　涵蓋批地、地價、資助或稅務減免優惠

●李家超再度表示對北都發展心急如焚

●未來十年私樓需求12.6萬伙、準備2600公頃「熟地」；李家超形容土地儲備就如銀行存款　「需時可用，閒時則存」

●優化「新資本投資者入境計劃」　購買住宅門檻由5000萬降至3000萬

東九龍、洪水橋╱厦村新發展區明年招標綠色集體運輸系統

【13:06】李家超表示，啟德智慧綠色集體運輸系統項目快將招標，東九龍及洪水橋╱厦村新發展區兩個項目則於明年招標。

放寬重建項目同區地積比率轉移、容許未用盡的地積比跨區轉移

【13:03】李家超承諾會利用新發展土地推動市區重建推動市區重建，包括，放寬目前同區地積比率轉移安排，容許重建項目未用盡的地積比率跨區轉移到其他地區以至新發展區，增加市場重建誘因。

在北都古洞北及粉嶺北新發展區預留三幅土地讓市區重建局籌劃興建新樓，作為將來「樓換樓」的替代單位。

針對重建需要較迫切的七個指定地區，試行適度增加私人重建項目地積比率，容許將增加的地積比率轉移至北都或其他地區使用，或轉為金額用作抵銷在投地或進行其他項目地契修訂、原址換地所須繳付的地價。

釋放市區工業用地、利用新發展土地推動市區重建

【13:00】2000年起，規劃署已進行五輪全港工業用地分區研究，將部分工業用地改劃作住宅、商貿等用途。政府今年將展開新一輪研究，明年內提出建議，包括活化工廈計劃未來路向。

北區沙嶺約10公頃數據園區發展用地招標

繼數碼港設立人工智能超算中心及政府推出「人工智能資助計劃」後，政府今年內會推出北區沙嶺約10公頃數據園區發展用地作市場招標，提供先進算力設施，推動數據及AI相關產業發展。

未來十年私樓需求12.6萬伙、準備2600公頃「熟地」

【12:56】李家超表示，根據《長遠房屋策略》，未來十年私營房屋需求為126,000個單位。政府未來十年會有足夠土地滿足上述需求，並會有節有度及務實地部署推出的步伐。除了政府賣地項目外，其他私營房屋土地來源包括鐵路物業發展項目、市區重建局項目及私人發展項目。

土地儲備就如銀行存款　「需時可用，閒時則存」

李家超表示，未來十年將準備好約2,600公頃「熟地」，除滿足發展需求，亦讓政府有健康的土地儲備。政府必須儲備充足的土地，以滿足大型發展項目、長期經濟發展和市民住屋的需要。土地儲備就如銀行存款，需時可用，閒時則存。政府會持續造地並掌握土地供應主導權，同時透過精簡審批程序、優化行政流程、加強內部協作，以及善用科技和檢視標準等，提升造地效率和降低建造成本，以保障市民利益和發展需要。

優化出售及轉讓居屋及綠置居

【12:51】李家超表示，將會增加居者有其屋計劃（居屋）和綠表置居計劃（綠置居）單位的供應，並優化出售及轉讓安排，協助更多公屋居民置業，同時便利資助出售單位的業主進入私樓市場，豐富房屋階梯，協助不同階層市民安居樂業。

李家超指， 2026/27年度起的五年，總體公營房屋建屋量（包括簡約公屋）將達18.9萬個單位，較李家超上任時增加約80%。三年前公屋申請者平均要等候6.1年才可上樓，最新已縮短整整一年至5.1年。而政府三年前宣布推出的3萬個「簡約公屋」單位，今年底前會有約1萬個單位落成啟用，另外2萬個將在未來一年半內全部落成。另外取締劣質「劏房」的「簡樸房」規管制度正在立法會審議，如草案獲通過，明年3月將正式實施。

拆卸重建宿舍亦受惠城中學舍計劃、預留全新商業土地興建新宿舍

【12:18】政府7月已推出「城中學舍計劃」，便利市場把現有商業大廈（包括酒店）改作學生宿舍時免卻改劃手續，且可保留過剩地積比。即日起，不只商廈改裝，在拆卸原有商廈後重建的全新學生宿舍亦能受惠於計劃的利便措施，包括保留過剩地積比。政府今年內更會預留全新商業或其他土地作興建新宿舍，會邀請市場提交意向書。

北都預留土地發展國際學校

教育局已分配兩所空置校舍發展國際學校，政府也在北都預留了土地發展國際學校。政府鼓勵國際學校提高收生名額，並會拆牆鬆綁，容許優質國際學校以自資模式在校舍用地增建及優化設施，包括學生宿舍。

今年內公布洪水橋╱厦村新發展區發展現代物流圈

【12:10】為鞏固香港國際物流樞紐地位，政府今年內會公布洪水橋╱厦村新發展區發展現代物流圈的規劃研究結果。明年將邀請業界提交發展意向書及制訂招標條款。

優化「新資本投資者入境計劃」　住宅門檻由5000萬降至3000萬

【12:03】李家超指，會進一步優化「新資本投資者入境計劃」。 現時，計劃要求申請人在港投資不少於3,000萬元，其中房地產投資額（無論是住宅或非住宅）最多只算入1,000萬元。而計劃優化後，如購買非住宅物業，可算入額由1,000萬元提升至1,500萬元，物業成交價則仍不受限制；如購買住宅物業，可算入額維持1,000萬元，但可算入的住宅物業投資會放寬，成交價門檻由5,000萬元下調至3,000萬元。

制定促進產業優惠政策包　涵蓋批地、地價、資助或稅務減免優惠

【11:41】財政司司長會帶領相關政策局、部門及公營機構，制訂促進產業和投資的優惠政策包，涵蓋批地、地價、資助或稅務減免優惠等，吸引高增值產業和高潛力企業落戶香港，推動高質量發展。

引進重點企業辦公室及投資推廣署可靈活運用政策包，與企業洽談落戶細節，並向財政司司長匯報，由其拍板落實。同時，政府會研究建立更靈活的機制，包括容許行政長官及財政司司長制訂符合國際規則的稅務優惠措施。

訂立加快發展北都專屬法例

【11:40】李家超表示，將訂立加快發展北都專屬法例，授權政府制訂簡化的法定程序，包括成立法定園區公司，為園區公司設立專項撥款渠道以注入資金，管理指定地區跨境流動的便捷方法。包括人流、物流、資金流及數據和生物樣本流，吸引科研及高端製造業落戶香港。加快批出建築圖則；放寬各分區大綱圖的准許用途及微調發展參數；加快繳付徵收土地的賠償等。

古洞站及洪水橋站目標2034年前開通

【11:38】為配合北都發展，古洞站和洪水橋站的工程正全速進行，將分別於2027年和2030年竣工。政府已與港鐵公司簽訂第一部分項目協議，以新思維合併北環線主線和支線同步推展，目標是2034年或之前同步開通。

跨境鐵路項目將打通港深兩地的地鐵網絡，大幅提升大灣區基建互聯互通，增強產業進駐信心。我們正全力推動港深西部鐵路（洪水橋至前海），並已就項目香港段邀請承建商及營運商提交意向書。

邀請承建商提交港深西部鐵路意向書

跨境鐵路項目將打通港深兩地的地鐵網絡，大幅提升大灣區基建互聯互通，增強產業進駐信心。我們正全力推動港深西部鐵路（洪水橋至前海），並已就項目香港段邀請承建商及營運商提交意向書。

簡化行政措施拆牆鬆綁　採原址換地、「片區開發」推動市場參與

【11:37】另外，李家超又表示，政府會簡化行政措施拆牆鬆綁，當中包括引入快速審批制度，採納各地優秀的建築方法以降低工程成本並縮短工期。

另外以試點形式推行「分階段開發」模式，參考內地「1.5級開發」概念，容許初期先建設和營運具先導性的低密度設施，例如零售、娛樂或會議展覽等項目。長遠會就洪水橋商業用地施行「分階段開發」模式邀請巿場提交意見。

另外以多元開發模式，包括原址換地、「片區開發」等，推動市場參與。亦會靈活批撥土地，倘若以租約而非地契批出，租期可長於七年，提供更大彈性。配合不同產業政策，可採用公開招標、限制性招標或直接批地的模式。

容許北都土地業權人主動交回政府計劃徵收的土地

【11:35】第二會靈活批撥土地，推動企業落戶和投資。倘若以租約而非地契批出，租期可長於七年，提供更大彈性。配合不同產業政策，可採用公開招標、限制性招標或直接批地的模式。容許北都土地業權人主動交回政府計劃徵收的土地，藉此抵銷其在北都新發展區原址換地或「片區開發」所須繳付的金額，鼓勵市場參與北都發展。

另外業權人亦可以以「按實補價」減低北都補地價資金成本，即地契修訂過程中，視乎地塊情況，容許業主無須按規劃地積比率上限計算的最高樓面進行補地價，改以實際興建樓面及實際用途釐定應繳補價，並考慮容許發展商按實際開發規模分階段補繳地價。

第三將開展凹頭土地用途檢討，善用北環線帶來的發展潛力，在凹頭站沙埔一帶考慮引入更大佔比的私營房屋，拓展為新發展區。委託香港鐵路有限公司（港鐵公司）進行檢討，明年公布結果。

【11:33】政府會簡化行政措施拆牆鬆綁，包並以試點形式推行「分階段開發」模式，參考內地「1.5級開發」概念，容許初期先建設和營運具先導性的低密度設施，例如零售、娛樂或會議展覽等項目，藉此吸引企業進駐、創造收益和匯聚人流，發揮拉動作用，再落實長遠發展，其中會就洪水橋率先商業用地施行「分階段開發」模式邀請巿場提交意見；以多元開發模式，包括原址換地、「片區開發」等，推動市場參與，加速發展。

「價高者得」招標轉向「產業綁定」的「雙信封制」

【11:29】「發展及營運模式設計組」 —— 由財政司司長任組長，按北都各指定發展區的性質和規模，設計發展及營運模式，包括為不同產業園區度身成立一間或多間園區公司、法定或非法定專門機構，制訂公私營合作模式如「建設–運營–移交」（BOT）等；研究從「價高者得」招標轉向「產業綁定」的「雙信封制」；並設計不同融資方案，包括股份制、債券、政府注資及「土地參股」等。發展局正就洪水橋約23公頃產業用地進行產業園公司的政策研究，待向「發展及營運模式設計組」匯報後會在今年內公布建議。

設計不同融資方案，包括股份制、債券、政府注資及「土地參股」

「大學城籌劃及建設組」 —— 由政務司司長任組長，成立調研專班，研究北都大學城發展模式，實地考察不同地方大學城的成功模式，廣納本地、內地和國際知名大學校長或代表等意見。小組亦會研究把香港優勢學術領域與產業深度結合發展的路徑，以及促進內地和國際領先的大學或研究中心進駐的策略。

三批大學城土地最早將分別於2026年（洪水橋）、2028年（牛潭尾）及2030年（新界北新市鎮）供使用。小組將就三批土地的發展定位及願景作出建議，並考慮以產業為導向，例如在洪水橋╱厦村新發展區一帶，融合鄰近高端專業服務和職業專才培訓聯動發展；牛潭尾一帶則可考慮配合新田科技城和河套區的整體創科發展，包括生命健康科技產業，並與第三間醫學院及綜合醫教研醫院等聯動發展。

「規劃及發展工作組」 —— 由財政司副司長任組長，負責由規劃到執行的全流程管理，就統籌整合規劃、工程、土地、交通、環保等作全面部署，促進產業進駐，創造職位和提升生產力。小組特設專案監督辦公室，加強工程審批的統籌和監督，並設時限和分階段通報機制，以加快速度。

【11:28】成立北都發展委員會，引入產業重大項目最佳銜接期。委員會分爲3大組別，第一為發展營運模式設計組，按規模及區域度身定制其營運模式，為產業園區成立園區公司。制定公私營營運模式，由價高者得的制度轉向產業綁定的雙向模式。第二，大學城籌劃及建設組，研究大學城發展模式，廣納本地内地大學的校長建議，促進内地國際領先研究中心進駐。

李家超再度表示對北都發展心急如焚

【11:24】李家超指，北都與深圳接壤，面積和未來人口約佔香港三分之一，是香港的戰略發展區域，具有巨大經濟價值和發展潛力，能創造大量職位和提升生產力。雖然政府過去三年已加快建設，但北都幅員廣闊，所需資源投資龐大，為此心急如焚。

為更好發展經濟、改善民生，北都建設務必加速推進。李家超決定提升北都發展的決策層次，成立由特首領導的「北都發展委員會」，簡化行政流程，拆牆鬆綁，以新思維採納不同地方的建造方法、材料和裝備等，達致既安全又省錢省時的目標，並為加快北都發展訂立專項法例。

加快北部都會區發展、簡化行政程序

【11:08】行政長官李家超指，預計今年經濟增長5%，香港金融中心地位於全球上升至第三位，整體競爭力上升至第三位，人才競爭力於兩年間上升12位至第四位。同時亦部署加快北都發展，將由其領導的北都委員會作主導，簡化行政程序。方針包括推動大學城建設，制定專屬北發展的法例，制定優惠政策包予發展商等等。

領導「北都發展委員會」、引入和培育產業

【11:04】行政長官李家超指，將領導「北都發展委員會」，制訂北都各發展區的營運模式，推動大學城建設；拆牆鬆綁簡化行政程序；採取安全省時省錢的建造方法；及訂立加快發展北都的專屬法律。政府會引入和培育產業，創造職位和提升生產力，並制訂優惠政策包，以更快、更靈活的方式與產業商討落戶細節，創造更多高收入的優質職位及提升生產力。

公屋綜合輪候時間減少一年

【11:03】行政長官李家超指，公屋綜合輪候時間減少一年至5.1年。

【11:00】行政長官李家超開始發表新一份施政報告。

過去政府為壓抑樓市過熱狂出包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅在內的辣招稅，以至政府在2023年11月宣佈減辣至今的政策措施的樓市表現。

2023年宣佈樓市「減辣」

政府為針對近年樓市出現下行，在2023年10月施政報告宣佈為樓市「減辣」作出三大調整，當中包括將額外印花稅（SSD）的適用年期，由三年縮短至兩年，換言之業主在持有物業兩年後出售，無須再繳付樓價10%的額外印花稅。

其次，買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。以及 優化專才「先徵後退」，改為為外來人才的置業業印花稅實施「先免後徵」，即暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。而當時反映樓價的中原城市領先指數CCL，在2023年11月份時報153.59點。

事隔4個月再全面撤辣　樓價仍插6%

事隔4個月後，財政司司長陳茂波2024年2月的在財政預算案中宣佈全面撤辣，表明所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，即為期14年、用作壓抑樓市升勢的辣招正式落幕。

不過，減辣似乎未有對提振樓市起即時作用，參考中原城市領先指數CCL，在2024年3月初時的144.19點，反映在減辣至撤辣4個月內樓價仍下跌6%。

減辣至今近兩年　樓價不升反跌、輸逾一成

雖然政府為樓市全面撤辣，但樓價持續向下。政府為刺激樓市，財政司司長陳茂波在2025年3月的在財政預算案為樓市「加甜」，進一步放寬樓價400萬元或以下的住宅單位，印花稅由原先的6萬元，大幅降低99.8%減至100元並即時生效。

不過由2023年宣佈減辣至今已過去近兩年時間，但反映樓價的中原城市領先指數CCL仍然不升反跌，樓價在21個月內先後經歷「減辣、撤辣、加甜」的救市政策下，表現仍然下跌超過10%。

最早2010年推SSD壓抑樓市

至於回顧樓市辣招，最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD。兩年後政府為樓市「加辣」於2012年10月更推出SSD加強版，轉售時間限制調整為三年內，SSD稅款涉及樓價10至20%，當時政府更推出買家印花稅BSD，以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。

不過事隔一年，政府於2013年2月份更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。

惟樓價升勢未止，政府於2016年11月份及2017年4月再次出手，分別向買入第二套或以上物業的買家，劃一收稅樓價15%，以及採「一約多伙」15%從價印花稅，即買家以首次置業人士的名義，以一份合約購入多個單位，需繳付樓價15%的從價印花稅。